相続税対策。オーナー自らの事業計画確定。失敗しない土地活用。22個の土地活用失敗事例に学ぶ。土地活用の成功は収益性が不可欠。
宇田川芳久 土地活用コンサルタント
不動産鑑定士短答式試験合格者
宅地建物取引士/管理業務主任者
土地活用最大手企業で全国トップセールスランク
多忙なサラリーマンでおられる土地オーナー、本業を持たれる土地オーナー向けの土地活用サイトです。
土地オーナーが自ら事業計画を確定することにより土地活用で失敗しない方法を公開しています。
２０１５年の相続税法改正で基礎控除額が大幅に減少することにより増税となった現在、すべての土地オーナー中でも特に納税義務が突然発生した土地オーナーにぜひ読んでいただきたい次の3記事。
記事１ 相続税納税額を減らすためいかに相続税対策をおこなうべきか？
記事２ オーナー自らの事業計画確定はなぜ必要になるか？
記事３ 失敗しない土地活用はいかにして可能となるのか？→22個の失敗事例に学ぶ。
記事１ 相続税納税額を減らすためいかに相続税対策を行うべきか？
相続税対策とは先祖から引き継いだ土地に賃貸建物を建てることにより相続税評価額を下げ納税額を減らす事をいいます。
賃貸建物を建てて相続対策をした場合、土地の評価額は貸家建付地となり約20%、建物の評価額は固定資産評価額並みに見られ約30%低減され、中でも一番大きいのが銀行等からの事業資金借入負債額がそのまま相続税評価額を大きく押し下げます。
ただご注意いただきたいのが納税額を最小で納税出来て土地は残せたとしても、初期設定で収益性が低い事業計画になっていれば事業期間中に資金ショートが発生して土地を失うことになります。
記事２ オーナー自らの事業計画確定はなぜ必要になるか？
土地活用はじめての土地オーナーが業者（ハウスメーカー、不動産会社、建築会社等）、営業マンを信用して提案内容の自らの検証なく賃貸事業を開始されますと失敗する確率が高くなります。
なぜなら、現在の業界スタンダードの業者のほぼすべてがサブリースをベースとする収益性を反映していない賃貸事業のビジネスモデルで固定化していて、さらには営業マンは短期で退職するものが多く不動産の知識は薄く提案能力が低い新人が多いからです。
このような失敗をしないためには、土地活用の主体者である土地オーナーは業者からの提案についてご自身で収支シミュレーションにより収益性を反映しているかを中心に賃貸事業期間通じて資金ショートなく安定的に事業が継続していくかを検証しておく必要があります。
記事３ 失敗しない土地活用はいかにして可能となるのか？ → 22個の失敗事例に学ぶ
土地活用失敗の原因は22個の失敗事例により土地活用で起こり得る失敗をほぼ把握可能になりますが、失敗しないためにはそのすべての原因に対して対策を打ち原因を除去する必要があります。
すべての失敗の原因は以下のように系統的に集約され、それらを除去する対策を各原因の下に示します。
土地活用の失敗の原因及びその対策
失敗原因１ 初期設定において業者のマーケティング不足による不適正な建物の規模、グレード、家賃、空室率、修繕計画、返済計画等の設定により賃貸開始後想定外の収益悪化によりキャッシュフローが回らなくなる。
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（対策）土地オーナー自らのマーケッティングにより初期設定における建物の規模、グレード、家賃、空室率、修繕計画、返済計画等を検証し必要なら修正して収支シミュレーションで収益性が維持されているか、またある時期に資金ショートが起きないか確認し、問題あれば初期設定にフィードバックしこの作業を繰り返す。
失敗原因２ 相続対策目的に土地活用を始め納税額を引き下げ相続を乗り切り土地を残したとしても、プランの初期設定で収益性を反映した設定になっていなければ空室が増えた場合等で資金ショートを起こす。
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（対策）相続対策で土地を残せると安心せず土地オーナーは同時に賃貸事業者として自覚して収益性を上げるため①自己資本比率を上げる②収益性を上げるためプランの初期設定の検証→修正→収益性確認を行う③収益性を下げるサブリースの代わりにオーナー自らの空き室対策を行う等の対応が必要となります。
失敗原因３ サブリースは一括借り上げのための手数料（家賃の１０～２０％）により収益性は低下しさらに契約１０年後 から借り上げ家賃見直しによる引き下げで大きく収益性が損なわれキャッシュフローが回らなくなる。またサブリースにより土地オーナーは賃貸管理を業者に任せっきりになり、賃貸事業者としての意思決定能力をなくし、予期せぬ変化に対応出来ない。
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（対策）空室の不安をサブリースに求めずにオーナー自らの空室対策を行う必要があります。①初期設定での需要者のニーズを満たす間取り、専有面積、外観等の設定②退去を抑えるクレーム対応能力高い管理会社との契約③客付けネットワーク体制確立（管理会社、仲介会社）
失敗原因４ 建物、設備の大規模修繕、維持管理を計画的に実行せずその寿命を縮め、空室が増加しキャッシュフローが回らなくなる。
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（対策）専門家による大規模修繕含む修繕計画を時期ごとに計画的に実行していき、省略あるいは節約しない。
失敗原因５ 賃貸経営は収益(税引き後キャッシュフロー)が右肩下がりのビジネスモデルであることを知らず当初の最上限の収益が続くと誤信し事業のために貯蓄されない。これにより税引き後キャッシュフローが大きく落ち込む15年目あたりのデッドクロスに事前の対策が打てずキャッシュフローが回らなくなる。
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（対策）初年度より毎年税引後キャッシュフローは事業以外には支出せず貯蓄し、絶えず収支シミュレーションに目を通し時期ごとに行うべき事を考える。
また初期設定の資金計画においては自己資金は事業費の30％を目安にできるだけ多くし、銀行等からの融資条件を借入期間を長く借入金利を低く交渉して資金計画に余裕を持たせる必要があります。
失敗の原因を除去する対策そのものが失敗しない土地活用の条件となります。
失敗しない土地活用の条件
1 土地オーナー自らの事業計画確定
→マンション、アパート失敗事例１～４を回避
2 収益性、相続対策を反映した初期設定プラン
→マンション、アパート失敗事例５を回避
3サブリースに頼らないオーナー自らの空室対策
→マンション、アパート失敗事例６を回避
4 徹底した修繕計画及び実施
→マンション、アパート失敗事例７を回避
5 余裕ある資金計画
→マンション、アパート失敗事例３，８を回避
当サイトでは業界スタンダードとは一線を画し、この失敗しない土地活用の条件をすべて満たした適正なプランを土地オーナーにご提案させていただきます。
オーナー自らの事業計画確定
土地オーナーに自ら街でマーケティング実施の上、当サイトのご提案について検証、修正、最終確定を行っていただきます。これによって上で述べた失敗の原因を除去できるだけでなく土地オーナーのご意向を反映したオリジナルな土地活用が可能になり、業界スタンダードの土地活用システムにより制約されていた最有効活用が実現する事により更に高収益が期待できます。このプロセスの中で土地オーナーご自身は30年を超える事業期間の収支シミュレーションをご覧になり高収益かつオリジナルな賃貸事業が将来確実に実現することを実感され、つい先程まで意識していなかった賃貸事業者の世界に招き入れられたご自身に気付かれます。
なお「オーナー自らの事業計画確定」の具体的方法、必要性、考え方については
｢オーナー自らの事業計画確定｣を体験してみようと思われる方はご遠慮なくお問い合わせください
活用方法の種類
土地はその特性、ポテンシャルによって活用方法が異なり大きく次のように分けることができます。
1 マンション、アパート
相続対策と収益性を併せ持つ土地活用として土地活用の大半を占め当サイトの主テーマでもあります。土地オーナーが建物を建て一般に貸室を賃貸します。入居者の契約遵守、家賃滞納の見極め、空室対策が重要課題です。
2 介護施設、有料老人ホーム
土地オーナーが建物を建て介護事業会社に20年等の長期定期建物賃貸を行います。空室を意識する事なく長期に安定的な収益が確保され、相続対策が期待できますがただ介護事業会社の長期の事業持続性を裏ずける実績、資本力、信用性の見極めが重要課題となります。
3 コンビニ、飲食店、物販店
定期借地方式、リースバック方式があり定期借地方式は土地オーナーが定期借地権を設定し10年単位で土地を賃貸します。賃料は地代となりリースバック方式より収益は下がります。投資が少なくて済む反面相続対策の効果は期待できません。建物は借り手の借地権者が建て、借地期間満了時には建物を解体して土地を返還します。一方リースバック方式は土地オーナーが建物を建て土地、建物一括で賃貸するため投資額があがりますが高収益、相続対策が期待できます。しかし建築費はマンション、介護施設、事務所店舗ビルより低価格のためマンション等の活用ほどは相続対策の効果は期待できません。賃借人である会社は業績、財務状況により急な撤退を申し入れてくる可能性があるため契約内容でリスク回避出来るようにしておくことと信用性、事業持続性の見極めが必要となります。
4物流施設、工場
同上
工場の場合騒音、異臭がもとで近隣とのトラブルが発生する可能性がありますのであらかじめ対策しておく必要があります。
5事務所ビル、オフィスビル、店舗ビル
建物の貸室の借り手が一般人から企業、店舗に変わり高収益、相続対策が期待できる活用ですがテナントの事業状況による退去に柔軟に対応していく必要があり上記3、4と同様急な撤退申し入れに対しリスク回避できる契約内容にしておく必要があります。同時に賃借する企業、店舗の実績、信用性、事業持続性を見極め、空室対策が重要課題になります。特に2階建ての小規模テナント店舗ビルで2階部分の空きが長期埋まらないケースがあります。
6 駐車場
最も最小の投資で初められる活用ですが相続対策はある活用以外ではできません。(｢相続対策は建物ありきとは限らない～｣ページ参照)また住宅を解体して駐車場にする場合税金の軽減が効かなくなり赤字となり失敗するケースがあり、マーケティング不足で月極、時間貸の選択を誤り失敗するケースもあります。
活用方法の決定
1～6のどの活用を選択するかは立地(良好な居住環境、駅から至近の商業地、幹線道路沿い等)及び土地オーナーのご家庭の事情を考慮して土地活用の目的を明確にし相続対策、収益性を併せ持つ活用を選択すべきです。これは不動産鑑定の世界でいう｢最有効使用｣の決定をする事に当たり、当サイトは客観的データ（事業計画シュミレーション、FCR、YG、税引前CF、税引後CF）に基づく最高最善の土地活用のご提案を致します。
ただ土地がどの活用においても賃貸需要が厳しい場合1～5の建物ありきの活用はあきらめていただくよう進言します。その場合の具体的活用法は
上記のとおり土地オーナーご自身が土地最有効活用を意識して当サイトのご提案、アドバイスを受けて事業計画を確定され、35年以上の事業期間全体にわたるキャッシュフローを把握し時期毎に事前に対策をたてておけば高収益賃貸事業が実現します。土地活用で失敗するのは土地オーナーご自身が当初の賃貸事業計画に関与せず業者の提案を検証することなく受け入れそのまま賃貸経営に入る場合です。ところがこういうケースは少なくありません。土地活用を始められる皆様方にとっては最もあってはならない事であります。