ZEHによる土地活用投資は超優秀な醍醐味ある投資━━相続税対策、収益性作りこみにより長期的資産の増大を確保

収益性がないと土地活用、相続税対策は破綻に追い込まれますが、本来土地活用は収益を上げて資産を増やすのが前提です。にもかかわらず、今の土地活用業界はこぞってこの大前提の収益性をおろそかにし、一部の土地オーナーの方々を破綻に追い込んでいます。社会構造の変化に対応してビジネスモデルの転換をすべきです。この状態が続けば、２０２５年問題を契機として破綻件数の急増が懸念されます。

現在、わが国では政府主導で貯蓄から投資にシフトの風が流れてきて、国民にもある程度反映してきています。

この社会の大きな流れの中で土地を購入し収益性あるZEH賃貸マンションを建てる土地活用も投資と位置付けるべきです。

ここで、土地を購入の上収益性あるZEH賃貸マンションを建てる投資と新築済、中古マンションあるいは金融資産への投資と比較してみたいと思います。

土地を購入の上ＺＥＨ賃貸マンションを建てる場合はオーナー自ら土地周辺地域の賃貸ニーズを把握した上で建物に収益性を持たせることが可能になるのに対し、新築済、中古マンションを土地込みで購入する場合、地域周辺の賃貸ニーズを反映して収益性は保証されていると言えず、また売主側の利益、市場マージンが価格に上乗せされコストアップとなり土地購入の上ZEH賃貸マンションを建てるよりハンディキャップとなります。

投資は大きく長期投資と短期投資に分けられますが、土地活用は長期投資でアクションに対するリターンが遅いため、また投資額が巨額なのに投資成果としての賃料は少額なため、世間一般から投資として軽視されがちであるようです。

これに対し短期投資である株式、投資信託、債権等の金融資産は、逆にグローバルな為替、金利、物価指数の刻々とした変化によりリターンがリアルタイムでわかり、勝負が早く額も大きいので醍醐味があり年齢層を越えて多数の方に受け入れられているようです。

しかし、ＺＥＨによる土地活用は、投資ととらえた場合、他の資産への投資と比べ物にならないリターンが期待できます。しかも確実に。ここがミソで、対して新築済・中古マンション、株などの金融商品への投資は市場を介するため、確率でリターンが決まり確実性がありません。

具体的にいうと、土地購入の上ZEH賃貸マンションを建てる土地活用投資は相続税対策、収益性の作りこみができ、土地建物を所有することにより高収益の賃貸経営を長期的に粛々と進めていれば、長期的に膨大なリターンが確実に得られます。

金融商品等、他のあらゆる投資対象で相続税対策、収益性の作りこみができ現金収入および長期的に膨大なリターンが確実に得られるものはありません。大金が得られてもそれは一部の天才肌の勘によるもので確実性はありませんので宝くじと同じです。安全性が高いＮＩＳＡ等でも相続税対策、収益性の作りこみができず月々の現金収入はありません。

ＺＥＨによる土地活用投資でも資産のさらなる拡大を目指して5～10年間のインカムゲイン、売却でキャピタルゲインを狙う短期投資を繰り返す投資方法もあり、所有土地に初期投資で巨額の建設費投資をして30年以上の賃貸収益で粛々と資産を増やしていく方法もあります。どちらをすべきかと言っても、いろいろな前提条件があり一言で答えられませんが、ただ言えることはキャピタルゲインは金利を始めとして社会経済の変化により人間が到底推測が不可能な不確定要素により決まり投資家があてにできるものではないということです。最後にキャッシュが手元にどれだけ残るかで優劣が決せられます。キャピタルゲインのみを狙っているといつ到来するか不明のバブル崩壊で一文無しになるリスクがありますが、収益価格を意識しインカムゲインを堅実に積み上げていけばそのリスクはありません。90才まで50年立呑屋をやってきて巨額の資産を築いたお婆ちゃんと、短期で売買を繰り返す壮年のバリバリの投資家の客を想像いただいたらいいと思います。

この収益性のグレードを客観的に表示するのが不動産鑑定評価による収益価格です。

価格時点で収益価格の比較で投資方法の良し悪しが判断できます。本能に任せてキャピタルゲインだけを追い求めのではなく、インカムゲインをコツコツと積み上げながら常に現在の収益価格を把握する姿勢が必要です。

土地オーナーがマンションを建て30年以上賃貸を続けるのは地味で投資の醍醐味に欠けるように思われるかもしれませんが、実際は相続税対策、収益性の作りこみで数千万から億単位の長期的に膨大なリターンを狙える醍醐味あふれる投資を実践していることになります。

不動産投資、金融資産投資で価格の変動に一喜一憂し心が落ち着かない投資家の方々、土地購入によるＺＥＨによる土地活用投資を考えられた経緯をお聞かせください。業界経験30年の専門家が個別のご相談に応じさせていただきます。

当サイトは土地活用の専門家として相続税対策、オーナー自らの事業計画、失敗しない土地活用、不動産投資をベースに賃貸事業のご提案をさせていただいております。

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