ZEH賃貸マンション投資にあたってクリアすべき問題点
utagawa
ZEH賃貸マンション投資にあたってクリアすべき問題点
１ 建築費の増大
ZEHの高断熱性、高機能省エネ性、創エネを実現するため、建築設備費のコストが大幅にアップし、圧倒的な競争力による高収入が確保されるにもかかわらずZEH賃貸事業の収益性を押し下げます。
この点オーナーは高収益性を長期確保するため、業者と相談しこのコストの低減をあらゆる方法を創意工夫して実現する必要があります。
その具体的な方法の例として以下のケースがあり参考にしてください。
①国の援助金を受ける。
この方法はどのオーナーもまず実行すべきであり、建築業界でもZEHに対応できる業者がまだ少ないため、ZEHのトップ実績のあるハウスメーカーを窓口として年1回の申請時期である６月を目標にプラン、事業計画を半年～1年前から固めていく必要があります。
②援助金を受けるための規格に達してなくても、ZEHの良さを取り入れた省エネ賃貸住宅にすることでコストダウンを図り十分収益性がでる事業計画にする。
➂太陽光発電設備はオーナーが設置せず、ハウスメーカーの関連会社、太陽光発電事業者に屋上スペースを賃貸することにより、初期費用は大幅に減少し逆に収入を得ることができる。
２ 太陽光発電の不確実性
太陽光発電は天候により確実性が期待できず事業計画時点で統計によるリスク率を見ておく必要があります。
さらに敷地の規模により設置できる太陽光パネル数が制限され、全住戸に配電できないケースもあり、発電された電気の各住戸への配分方法、余った電気の売電権限をオーナー、居住者どちらにするか等をハウスメーカー、太陽光発電事業者と協議し収益が最大となる運用形態を模索しておく必要があります。
３ 適切な賃料上乗せ
去年4月から始まった省エネ性能表示制度により、入居者は部屋を探す段階から募集広告の省エネ性能を見て光熱費ダウン、売電、夏冬にかかわらず1年通してのに快適性を最優先に契約するか否かの判断をしますので、ZEHに対して入居者が余分に払ってもいいと判断する賃料上乗せ分をオーナーは合理的に設定することができるようになってきています。しかし現段階では未だ省エネ性能表示制度がすべての入居者に浸透しきっていないため、賃料上乗せ程度は完全には確定できていません。調査によれば３～３０％の賃料上乗せされているのが実情です。今後は賃貸人自ら社会情勢を注視しながら適正賃料を設定していく必要があります。
４ ZEH賃貸に対応できる建設会社がまだ少ない
ZEH賃貸に実績があるハウスメーカー、建築会社は大手数社に限られを、国からの援助金の申請時期が1年のうち５～6月と決まっているためその半年～1年前からプラン、事業計画をこれらの業者と固めておく必要があります。
５ ZEH賃貸市場の今後の変動
ZEH賃貸市場は現在普及期にあり、市場に参入したオーナーは創業者利益として差別化により収益性が与えられますが、今後普及が進むと差別化が通用しなくなり競争激化により収益性が低下し何も手を打たないと破綻に至ることになります。そうならないために当初よりオーナー自らが事業計画を確定し、稼働後も社会情勢、市場動向にアンテナをはって収支シュミレーションを注視し社会、市場変化に応じて事業計画を変えていく必要があります。
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