2025年マンション新築の省エネ基準適合義務化を契機に相続対策としての失敗しない土地活用は業者から与えられるものとの認識から所有土地の最有効使用を実現するオーナー自らの事業計画確定によるものとの認識に転換する必要がある。

2025年を境に土地活用事業計画はオーナー自ら確定する

2025年にはマンション新築で断熱性を主とする省エネ基準適合の義務化が4月から始まり2030年にはZEH基準まで引き上げられる。具体的には今年4月以降着工の新築マンションは省エネ基準に適合していないと建築確認申請が受理されず、今後2030年まで段階的に省エネ基準はZEH基準まで引き上げられていき自然と土地オーナーのZEH化意識は急速に高まることによって政府のZEH補助事業方針の流動化が予想され、全ての土地オーナーは事業計画は業者から一過性に与えられるのでなく、柔軟に修正可能なように自ら構築していく必要がある。

もともと土地活用は相続税評価額を大幅に低減する効果が注目され相続対策としての土地活用といわれているが、収益性が賃貸事業期間を通じて維持できていないとキャッシュフローが回らなくなり破綻に進み土地をなくし相続対策も失敗する。今までここ30年土地活用で失敗するケースのほとんどは土地オーナーが業者の営業マントーク・提案を信用してしまい初期設定、サブリース契約を含む事業計画確定の権限を業者に渡してしまうことによるものである。

したがって土地オーナーは事業計画は業者から与えられるものではなく、自ら構築すべきものと2025年省エネ基準適合の義務化を契機として改めて意識転換すべきである。

また同時に2025年はサブリース2025年問題で借り上げ家賃引き下げで収益性低下により賃貸事業の破綻に陥る土地オーナーが増えることが懸念されており賃貸管理、賃貸経営を業者にすべて任せてしまうサブリース方式から管理会社サポートによるオーナー自ら賃貸管理、賃貸経営を行う一般管理方式に転換するのが望ましい。

特に西日本一の大都市である大阪は2025年開催の万博を起点として大阪駅北エリア、中之島エリア、淀屋橋エリア、なんばエリア、天王寺・阿倍野エリア、万博会場を含む臨海エリアで再開発、鉄道路線の延伸が進みタワーマンション、巨大商業施設が林立し国際都市への変貌を遂げつつあり居住ニーズが郊外から都心部にシフトしている。したがって大阪においては土地オーナーは所有土地の賃貸需要が極端に少ない場合は面積が減っても上記エリアで土地を買い替えることや賃貸需要が比較的問題ない土地の場合でも上記エリアとの位置関係を考え相続対策としての土地活用で失敗しないように事業計画を自ら構築する必要がある。

以上より日本全国の土地オーナーは自らの家族状況、ポリシー、所有土地の立地、今後のZEH化、万博、サブリース2025年問題等の社会的影響を総合的に判断し事業計画を構築しないと最有効使用の実現は望めなく土地活用は失敗する。

2025年を境に相続対策としての土地活用の事業計画は業者から与えられるものとの認識から自ら構築すべきものとの認識に転換すべきである。

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