省エネ基準適合性義務化開始の２０２５年4月以降の賃貸マンションはZEH＋IOT対応で高家賃が実現し、土地オーナーによる相続対策としての1棟単位の建築投資と投資家による賃貸目的の1住戸単位の分譲投資が活発化しZEH賃貸市場は一挙に拡大する

２０２５年4月から政府による省エネ基準適合性義務化が始まり、２０３０年にはさらにZEH義務化に引き上げられるため、今後土地オーナーが相続対策でマンションを建て、デベロッパーが収益目的で分譲マンションを建てようとする場合は必然的にZEHマンションを建てることになりZEHマンション市場は一挙に拡大します。

しかし、現時点では残念ながら国民のZEH自体の理解はまだまだであり、一部ZEH企業の先導によりZEHマンションを建てた土地オーナー以外の土地オーナー、投資家はほとんどZEHに関して理解していないのが現状であり、このような状況で土地オーナーがZEH賃貸マンションを建て、投資家がZEH分譲マンションを購入するようになるかはZEH+IOTの効果を理解し、高家賃設定による収益性が確実に生まれるメカニズムを認識できるか如何にかかっており、省エネ基準適合性義務化を境にしてZEH賃貸市場が一挙に拡大するためには、ZEHをあまりご存知でない土地オーナー層、投資家層の方々に上記のメカニズムが生まれる根拠についてご説明させていただく必要があります。

ZEH（ゼッチ）（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは「外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」です。

つまりマンションがZEH化されると入居者は冬は暖かく夏は涼しいという一年中快適性を保ちながら、月々の光熱費がダウンできるようになり、その分家賃が周辺地域の従来マンションより上がっても抵抗なく契約するようになり、貸し手であるオーナーは早期に収益性を確保することができます。

ZEHに加えIOTも装備すると、入居者は高効率な設備システムを自動連係させたり、運用上外出先から操作することにより効率性はより向上し、光熱費コストはさらに下がります。

IOTはそれにとどまらず日常生活での利便性を飛躍的に向上させ、今までそんなことは無理だと思われることが当たり前にできるようになります。具体的挙げますと

１　モノのを操作する→カギ施錠・解錠、風量調節、明るさ調節

２　モノの動きを感知する→ペットの見守り、不審者、侵入者の検知

３　モノの状態を把握する→施錠状態、室温状態

４　モノ同志の通信→省エネ設備の連携による効率化、入居者・管理会社・オーナー間のコミュニケーション

これらの機能により次のようなメリットが生まれます。

①入居者の利便性、快適性を向上させる→外出中の施錠忘れ、帰宅時の手荷物多い時の顔認証での解錠、寒い日の帰宅前に暖房スイッチON

②防犯対策になる→外出時の侵入者の検知

③設備の故障や異常を管理会社とのシステム連携により早期に発見修理できる

④管理会社にとっては業務効率化に直結する。→社員が現場に行く必要が軽減される（自動入居案内、設備のトラブル検証）→空室対策、コスト削減

土地オーナーが建てるZEH賃貸マンション、デベロッパーが建てるZEH分譲マンションにかかわらず、ZEH-Oriented認証取得の他にIOT技術が標準的に施されることにより、入居者の快適性、経済性、利便性、安全性に関する満足度は向上し、地域周辺の従来マンションに対しての差別化により、家賃が高くなっても見学時に即契約をし、販売・リースのサイクルが早まることによって土地オーナーにとっては早期に収益性が確保されます。またZEH分譲マンションにおいてはZEH+IOTであれば金融機関の融資評価が高く土地仕入れにおいて提示額を他社より高く設定でき立地も優れたものになり集客につながります。

以上がIOTが装備されたZEHマンションから確実に収益が得られる根拠です。

このように土地オーナー、投資家、入居者のいずれにも恩恵を与えるZEH賃貸マンションは賃貸マンションの代名詞になる時代はすぐそこまで来ており、日本全国いずれの地域においても市場が拡大していきます。

大都市の高層マンションが林立する地域、地方主要都市の商業地域、閑静な住宅地域、人口減少化が進む地方の住宅地域あらゆる地域において土地オーナー自らが地域の賃貸需要を把握して事業計画を確定するならば収益性、快適性、社会貢献性を最大化するZEH賃貸マンションで成功できます。

また賃貸目的の分譲マンションへの投資家も省エネ基準適合性義務化により全国的に増えていくZEH分譲マンションで収益を確保できます

今後相続対策としてZEH賃貸マンションの土地活用を考えておられる土地オーナーの方々、ZEH分譲マンションに賃貸目的で投資を考えておられる投資家の方々どんなことでもお問い合わせください。

例１　賃貸目的で分譲マンションの購入を検討しているがどのような物件がよいか？また収益還元法で算出すると価格はいくらになるか？

例２　賃貸目的で分譲マンション購入後の収支シュミレーションの方法は？

例３　ZEH補助金について聞きたい。

例４　わが家の相続対策をどうすればいいか聞きたい。

当サイトは土地活用の専門家として相続税対策、オーナー自らの事業計画、失敗しない土地活用をベースにZEHトップ企業と連携し収益性、快適性、社会貢献性を最大化するZEH賃貸事業のご提案をさせていただいております。