２０２５年4月大阪万博開幕とともに大阪再開発エリアにおいて２０３０年の新築賃貸住宅のZEH義務化に向けZEHマンション、都市型ZEHアパートが急速に普及し、投資対象も今後ZEHを軸に変わっていく　

２０２５年4月13日開催の大阪万博を起点として西日本一の大都市である大阪ではJR、私鉄、メトロ各線の延伸、新設、駅新設により再開発エリア（梅北、中之島、なんば・新今宮、天王寺・阿倍野、大阪城・森之宮、夢洲・臨界の各エリア）においては万博開催日と全く同時期の２０２５年4月1日に新築賃貸住宅の省エネ基準適合性義務化制度が開始されることにより、マンション、アパートはZEHマンション、ZEHアパートが標準となっていきます。

即ち省エネ基準適合性義務化と同様に政府のZEH補助事業の一環として前年の２０２４年4月1日からスタートしている省エネ性能表示制度により、賃貸住宅の顧客である、入居者の契約決定にはZEHか否かが重要なファクターを占めるようになり、土地オーナー・投資家は省エネ基準適合性義務化と省エネ性能表示制度の政府、入居者の両方から影響されて投資対象をZEHマンション、ZEHアパートにシフトしていかざるを得ません。

ここでZEHマンション・アパートへの投資の形を分類して以下それぞれについて説明します。

１　賃貸目的のZEH区分所有マンション投資（投資家）

具体的にはデベロッパーが開発・建設する分譲マンション（タワーマンション含む）の賃貸目的の1住戸単位での投資で1棟投資にくらべ投資額が格段に少なくて済み、リスクが少なく、初めて投資をする人にとってはお勧めの投資ですが、注意すべき点は、利回りが1棟投資に比べ低く、サラリーマンでも不動産投資ローンの審査に通りやすく、月々のローン返済額で利益はほとんど残らず失敗するケースが多く見受けられます。

そこで当サイトとしては１００％自己資本を前提とする「失敗しない不動産投資」をお勧めします。

ところで既に大阪万博を起点に大阪でも再開発エリアを中心として区分所有マンション（１K,１DK）への投資が活発化しつつありますが、今後２０３０年の分譲マンションのZEH義務化に向け顧客である入居者は入居条件にZEHOriennted認証を求めてくるようになり、それを受け投資家としても快適性、光熱費ダウンを名目により高家賃が取れることによりインカムゲインが確実に上がり、またZEHは政府が進めている政策であるため資産性は低下せずキャピタルゲインも期待できるZEHOriented認証の分譲マンション（１K,１DK）への投資にシフトすべきです。

しかし大阪においてZEH-MOriennted認証分譲ファミリーマンションの販売は各デベロッパーがしのぎを削って盛んに行われていますが、賃貸目的の投資用（１K、１DK）マンションでZEH-MOriennted認証取得されたものはほとんど見受けられません。

そこで当サイトとしては、今後大阪再開発エリアにおいてZEH-MOriennted認証のファミリーマンションとともにZEH-MOriennted認証の投資用（１K、１DK）マンションを上記「失敗しない不動産投資」に沿った趣旨でご提案させていただきます。

２　ZEH・中古賃貸マンション・アパート1棟（土地含む）投資（投資家）

入居者そのままの状態で1棟の賃貸マンション・アパートを土地とともに所有権移転することによる投資です。デベロッパーが開発、建設、客付けの上、新築の状態で投資家に引き渡される場合と、入居者そのままでオーナーツーオーナーで中古の状態で引き渡される場合があります。

投資家に所有権が移ってからは土地オーナーが土地活用で賃貸マンションを建てたのと同じ状況になりそれからの賃貸経営も同じ状況になります。

ただ両者で異なるのは1棟投資の場合は、投資家が当初から事業計画に関与することができず、購入前に当物件について投資家自ら収支シミュレーションを行い今後収益性が維持され、キャッシュフローが回らず破綻しないか検証する必要があることです。その後の賃貸経営においてもこの収支シミュレーションを基本にしなければなりません。

新築1棟物件をデベロッパーから買い受ける場合は、購入前にそのデベロッパーの長年の経験、ノウハウによる土地取得、デザイン・構造で収益性が出るかを投資家本人が収支シミュレーションで検証して投資の有無を決める必要があります。

中古物件であれば収支シミュレーションで収益性が継続することの検証とともに、売却されるに至った経緯を自ら現地調査、情報収集することにより明らかにして投資の有無を決定する必要があります。中古物件の場合は「訳あり」前提で売りに出されているわけですから、まず投資家ご自身で徹底的に検証し、専門家に相談されることをお勧めします。

当サイトは土地活用の専門家として相続税、オーナー自らの事業計画、失敗しない土地活用をベースにZEH賃貸マンション、ZEH賃貸アパートの1棟投資及び賃貸マンション、賃貸アパートの中古物件の1棟投資についてご提案させていただきます。

３　ZEH賃貸マンション・アパート建設投資（土地オーナー）

この投資は全国あらゆる土地オーナーの重要課題である相続税対策のための土地活用と呼ばれ、いずれの土地オーナーも例外なく検討し、ここ３０～４０年土地活用業界は成長し続けてきましたが、ここに来て人口減少による競争激化、成長失速、サブリース２０２５年問題等の多くの課題が持ち上がってきています。

この現状を打破するべく、業界あげて取り組んでいるのがZEH賃貸マンションの普及です。

ZEH賃貸マンション・アパートは基本的には全国どの地域でも賃貸需要を反映するようにプランすれば政府のZEH補助事業により収益性、資産性は期待できますが、どうしても賃貸需要が考えられないとか規制、事情により土地活用が出来ない土地については活用はできません。

そこでこういった土地のオーナーの方には土地を売却するか駐車場として活用しながらそれを担保として融資を受け、東京23区、大阪の再開発エリア、全国主要都市の駅近の土地を購入し自らの事業計画に基づいた収益性、相続税対策を併せ持つZEH賃貸マンションを建設することをお勧めします。

大阪においては万博を起点にJR、私鉄、大阪メトロの延線、新線、新駅の設置により大阪市の中核部である再開発エリアに賃貸需要が阪神間、北摂の閑静地域からシフトする動きがあり、上記の土地活用できない土地をお持ちの方は大阪再開発エリアで土地を購入してZEH賃貸マンション・アパートを建てることは有効な選択肢になります。

当サイトは土地活用の専門家として相続税、オーナー自らの事業計画、失敗しない土地活用　をベースにZEHトップ企業と連携し収益性、快適性、社会貢献性を最大化するZEH賃貸事業のご提案させていただきます。

尚、上記の活用ができないケースにおいては、土地取得等も併せてご提案させていただきます。

以上大阪は万博後も国際都市に進化していき、再開発エリアにおいては投資対象として１　賃貸目的のZEH区分所有マンション投資（投資家）、２　ZEH賃貸マンション、アパート1棟（土地含む）投資（投資家）、中古マンション、アパート1棟（土地含む）投資（投資家）、３　ZEH賃貸マンション建設投資（土地オーナー）等多岐にわたってきます。

土地活用含む不動産投資に関するどんなことでもお問い合わせください。

例1　ZEH-MOriented認証の投資用区分所有マンションに投資したいが

例2　相続対策として不動産投資はどうする？

例３　収支シミュレーションはどうする？