大阪の中核駅の１つであるJR、Metro天王寺駅から徒歩7分の絶好立地のエスリード投資用ワンルームマンション（１K)への投資をステップに成功大家さんを目指す

不動産投資で成功するためには次の３つのをステップを理解するだけで十分です。

ステップ１　不動産の選び方

ステップ２　毎月のキャッシュをいかに残すか

ステップ３　5年後は売却も視野に

なぜなら不動産投資の目的は不動産から生じる利益である毎月の賃料によるインカムゲインと運用後の売却益であるキャピタルゲインを最大化することであり、そのためキャッシュを生まない不動産を選ばないこと、毎月の経費を削減してあるいは収入を増やして（空室期間をなくして）いかにキャッシュを残すか、売却益に対する税金は長期譲渡所得として税務上有利となる5年後で不動産の売却戦略を立てることが最優先課題になるからです。

ステップ１　不動産の選び方

失敗しない不動産物件を選ぶには、まず選んではいけない不動産を理解しておく必要があります。

利回りは高いけれど結局後で損をしてしまう次のような不動産を選んではいけません。

①新耐震基準前に建てられたマンション
入居者問題はクリアできても転売に困る

②1部屋が異常に小さいワンルームマンション
平成バブルのころマンション価格は異常に高く少しでも安くしようとたくさんつくられた4坪程度の不動産物件はバブル後バスとトイレが別々、ゆとりある１Kが主流となり借り手買い手が付かない。

③賃貸が成り立たない地域に建っている不動産物件
・駅から遠い
・近くにコンビニやスーパーがない
・都心まで遠い

④供給過剰地域にある不動産物件
全国の空室率と比べて検討している地域の空室率がどうなっているかが判断の目安になる

⑤事故物件は何としても避ける
事故物件とは自殺や他殺などがあった不動産物件で通常相場よりも3割安くなるが、賃貸・売買ともに重要事項説明書で説明する義務があり通常取引の範囲外であることから事故物件公示サイト等を利用して何としても避けるべきでしょう。

以上の物件を選ばないよう留意してすべてを学ぶ気持ちで小さな区分所有マンションから始めて以下のポイントで物件を選んでいきます。区分所有マンションは管理は楽で、物件が豊富に市場に出ています。

ポイント1　部屋のタイプが大切

区分所有マンションを選ぶ際には初心者が手を出すにはのに1番向いている部屋のタイプは１K,ワンルームです。なぜなら部屋の大きさが広くなるほど賃料が割安になるのが一般的で、１K,ワンルームは効率がよく単価が高いからです。

ポイント2　小さな額の不動産を現金購入する

不動産投資で失敗してしまう一番大きな原因は、自分の身の丈以上の投資をすることです。

目いっぱいのローンで購入した場合

空室が発生、なかなか入居者が決まらない→賃料が入らずローンが払えない→ローンが払えなくなったため売却したいが、売却してもローンが残ってしまうか、売却ができない。

これが現金で購入した場合は

空室が発生、なかなか入居者が決まらない→ローンがないから賃料が入らなくても平気。少し家賃を下げてみる→ローンがないからじっくりと売却の時期を検討できる

このように空室が発生した時も現金で購入した場合はローンで購入した場合に比べてはるかにリスクを最小限度に抑えることが可能であることがおわかりいただけると思います。

空室が発生して入居者が決まらないケースでご説明させていただきましたが、本来不動産投資は収益を出すために行うのですからそのため万全の空室対策で空室を防止しインカムゲインの最大化を追究すべく投資家本人が購入前に自ら収支シミュレーションをするべきです。

そうすれば現金購入でなければ収益は出ず、ローン購入だと収益は大幅に減少し自らが描く投資リターンに及ばないことに気づき、さらに場合によってはローン購入すると確実に投資は失敗すると購入前に予見できます。

従って不動産投資される方はすべて購入前に自ら収支シミュレーションを行って所有運用期間にわたって収支推移を把握しておくべきです。

以上より区分所有マンションへの投資は現金購入は原則で、手元資金が足りない方は貯まるまで購入は控えて勉強して下さい。

それが待てない方は収支シュミレーションで自身の望む手残りが得られるための自己資金を割り出し残りはローンを組んでください。

ポイント3　利回りに注目

利回りとは赤字を生まない目安で一般に表面利回りのことをいう場合が多いですが新築区分所有マンションであれば３～４％、中古区分所有マンションであれば１０～１２％が必要とされています。

ここで注意いただきたいのが利回りは高いほうが良いと思われがちですが、実は利回りが高いということはリスクが高いということです。

利回りが高くリスクが高い不動産物件
①いったん入居者が出るとなかなか決まらない
②転売しづらい
③不動産価格や賃料が景気に左右されやすい
具体的な例でいうと
・築年数が経っている不動産
・一部屋が小さい不動産（1K14㎡等）
・建築基準法上の問題で建て替えができない不動産
・賃貸が成り立たないような地域の不動産
・事故物件

以上のような不動産に目先の利益だけで惑わされると背後に大きなリスクが隠されている可能性があります。

ステップ２　毎月のキャッシュをいかに残すか

いくら優良物件を購入できても毎月のキャッシュが手元に残らないと不動産投資で成功しません。

成功するためには

１）経費を削減してキャッシュを残す

2）収入を増やして（空室期間をなくして）キャッシュをふやす

ことが必要になります。

１）経費を削減してキャッシュを残す方法

区分所有マンションの経費は次の5つです。

①管理費

②修繕積立金

③固定資産税、都市計画税

④管理会社に払うに支払うPMフィー

⑤保険料

基本的にこれらのうち削減できるのは④管理会社に支払うPMフィーと⑤保険料の２つだけです。

④のPMフィーは自主管理すれば大きな削減が可能になりますが、専業大家でないと無理で、サラリーマンの副業で始められるとすればまったくお勧めできません。

⑤の保険料は基本的に契約期間が長期であればあるほど、また一括で支払うほうが割引されてお得になり、長期年払いの契約をすると経費削減になります。

ここでPMフィーをどのようにして削減するのか説明します。

PMフィーは依頼する管理会社によって金額が違います。ふつうは入居者が毎月管理会社にに振り込む家賃や管理費の３～５％をPMフィーとして支払います。安かろう悪かろうではだめですが管理会社を変えることでPMフィーを削減することができます。

管理会社を変更するタイミングは次の２つがあります。

①購入予定の物件にすでに入居者がついていてその状態で買う場合

この場合オーナチェンジといい契約後の引継ぎがスムーズにいくことを優先したいので契約後数か月間は管理会社は変えないでもしその間に不満を感じるようであればより安くサービスのいい会社にかえるようにします。

②入居者がいない空室の状態で買う場合

購入段階で管理会社を変えることも可能になりますが暫く仕事内容をみて判断してもいいでしょう。

管理会社を選ぶ際のポイント

①その会社があなたの購入した物件の地域に強いか？

②空室になったら、すぐに新しい賃借人をつける集客力があるか？

③クレーム問い合わせしたときの社員の対応は誠実か？スピード感はあるか？

④仲介手数料は取らず毎月のPMフィーだけでいいか？

2）　収入を増やして（空室期間をなくして）キャッシュを残す方法

毎月のキャッシュを安定的に増やすためには以下の2点が必要です。

・空室をつくらない

・今の賃料を上げる

①空室をつくらないようにするにはどうすればいいか

今の入居者にできるだけ長く入居してもらうために、入居者に転居の動機となる次の２つの不満を抱かないようにする必要があります。

・設備が老朽化している

・管理会社がクレームにすぐ対応してくれない

そのため年に一度くらい入居者にはがきを出して、現在困っていることはないか、管理会社の対応は適切かといったアンケートを実施するのが効果的です。もし管理会社がクレームにすぐに対応してくれないようであればそのことを管理会社に伝えて改善が見られない場合は管理会社を変えるべきです。

また
・アンケートをバースデイプレゼントとともに満足度チェック表として送る
・年1回のお掃除サービス
・更新してくれた入居者にプレゼント

等のサービスは大家と入居者のコミュニケーションを円滑にし入居者に長く住み続けてもらえます。

②家賃を上げるにはどうすればいいか

日本では借地借家法により賃借人擁護のスタンスが強く、現入居者に賃料を上げると通告しても入居者が拒否すれば賃料を上げることはできません。したがって賃料を上げるチャンスは入居者が退去して部屋が空いた時しかありません。
平成バブルのころは賃料は右肩上がりに上昇しましたがここ20年近く日本経済はデフレが続き賃料もあまり上がっていません。
こういった環境の中で賃料を上げるにはどうすべきでしょうか。以下、何点かあげてみます。

①コンセントカバーでオシャレ感を出す

②照明器具を取り替えて明るく高級感を出す

③キッチンの水栓で生活感を出す

④玄関に大きめの鏡を

⑤テレビ等電化製品や家具付きとする

ステップ３　5年後は売却も視野に

理想の物件に巡り合って、入居者も決まって、毎月の家賃もきちんと入り自身の計画通りインカムゲインが得られていったとしても所有後5年過ぎたら売却も視野に入れてキャピタルゲインを狙いましょう。

なぜ5年後に売却を視野に入れるかといえば購入した金額より高く売れて売却益が出た場合物件を所有してから5年後を境にして税率が全く違ってくるからです。

売却する年の1月1日現在での所有期間が5年以下の場合には、短期譲渡所得として売却益の３９．６３％が税金としてかかるのに対し、それが5年を超えていると長期譲渡所得になり、売却益にかかる税金は２０．３１５％となり5年を境にかかる税金に倍の差が生じます。

どうせなら5年間は毎月入る賃料によるインカムゲインのうまみを享受し、そのご購入金額より高く売れるなら売却してキャピタルゲインを狙うのも良し、そのまま所有してインカムゲインを享受すのもよしといった選択を視野に入れておくとより不動産投資が楽しくなります。

以上、不動産投資で成功するためのステップを具体的に説明してきましたが、今や日本人口の３％で日本の資産の２０～３０％所有しているといわれている新超富裕層の人たちも数年前に当初は失敗しながらこのステップをごく普通の日常の中で地道に実践されてきました。すなわちこのステップを忠実に実行していけば成功大家さんになることは難しいことではありません。

今回そのステップを実践いただく最適の対象として投資用ワンルームマンションエスリード天王寺プライムコートに注目しました。

当物件は投資物件の選定で最も重視される条件である立地は大阪の中核駅である天王寺駅から徒歩7分と絶好の地に建ち、先にステップ1不動産の選び方で示した収益を生むための条件をすべて満たしており投資の対象としては最良の物件になります。

絶好の立地と相まって建物は玄関の鍵不要のテンキーロック、IoT等先進設備をフル装備しており賃料も相場より高く設定できインカムゲインを上昇させ、大阪の都心部の地価、マンション価格が上昇基調にあることからキャピタルゲインも十分期待できます。

ただここで気を付けていただきたいことは、不動産価格は金利等多様な不確定要素によって変化していくので、はじめからキャピタルゲインを狙って投資物件を買うのはプロの投資家でも難しく、インカムゲインで稼ぐ事を基本に売却時に思いがけず高く売れてキャピタルゲインが得られたならラッキー位の軽いスタンスでいることが大切です。

投資用ワンルームマンションエスリード天王寺プライムコートを購入し上記の不動産投資で成功するためのステップを実行して成功大家を目指すというのもいい人生の選択肢ではないでしょうか。

当物件に関してどんなことでもお問い合わせください。

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