地主の相続税対策の唯一の選択肢はZEH賃貸マンションである理由

２０１５年相続税の増税により地主層にとっては、益々相続資産を円満に次世代に引き継ぐ中で相続税額を減額して確実に納税するのは至上命題になってきています。そのため地主はあらゆる相続税対策を駆使する必要がある状況下で、税理士、公認会計士、弁護士、司法書士、不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナー、不動産会社に相談するのが世間では常識的になっているのに反して、大半の地主は誰に相談していいかわからないという結果が調査に出ています。

ここで申し上げたいのが上にあげた士業の先生方に相談するのは相続税対策の方針を決めるには有効ですが、相続税対策で最も効果的である土地活用、不動産投資の相続税対策での具体的な適用方法に関しては彼らは素人で、土地活用の専門家に相談していただく必要があることです。

相続税対策の方法として生前贈与はじめいろいろな方法があげられる中、最も有効な方法として筆頭に挙げられるのが土地活用、不動産投資ですがこれは土地、建物とも相続税評価額が時価の７０～８０％で評価され、土地の上に賃貸住宅を建てると土地はさらに貸家建付地として相続税評価額の２０％以上低く評価され、さらに銀行等から融資を受けた場合は借り入れ負債額を相続税評価額から控除されるからですが、広大な土地を所有して相続税評価額が数億を超える地主の方にとっては相続税対策は土地活用、不動産投資が唯一の選択肢であり、他の相続税対策である生前贈与、生命保険、非課税財産購入等では効果は小さく埒が明きません。

また今年４月から始まった新築住宅の省エネ基準適合性義務化は２０３０年の新築マンションのZEH義務化につながっていき上に述べた地主の方々の相続税対策による膨大な相続税の低減効果を狙うための手段として所有される広大な土地の上にZEH賃貸マンションを建てるしか選択肢はありません。

しかしZEH賃貸マンションを建てればそれで相続税対策ができるかかといえばそう簡単にはいきません。形だけ立派なZEH賃貸マンションを建てても収益性がなければある時点で資金繰りが回らなくなり資金ショートを起こし建物、土地もろとも無くして相続対策は結果的に失敗します。

そうならないために、オーナ自らの賃貸需要調査、系統的に分類された過去の失敗事例をもとに、初期設定、プラン、収支シュミレーションに反映するZEH賃貸マンション事業計画を業者に任せずオーナー自ら確定し、国が主導しているZEH補助事業は流動的であり社会経済情勢の急激な変化も十分予想され稼働後もオーナー自ら収支シュミレーションにを絶えず注視し各時点で前もって対策を講じていく必要があります。

したがってZEHによる土地活用は相続税対策と収益性が両立するオーナー自らの事業計画によるものである必要があります。

このことは私のブログであるbestuse.blogでメニューにある、ZEH賃貸、相続税対策、事業計画確定、収益性の各記事をご覧いただければ、土地オーナーは自らのＺＥＨによる賃貸事業計画確定、相続税対策、収益性、失敗しない土地活用を相互関連性をもって賃貸経営に反映いただく必要があることをご理解いただけると思います。

ZEH賃貸マンションによる相続税対策を考えられた経緯をお聞かせください。。土地活用業界経験30年の専門家が個別のご相談に応じさせていただきます。

当サイトは土地活用の専門家として相続税対策、オーナー自らの事業計画、失敗しない土地活用をベースにZEHトップ企業と連携し収益性、快適性、社会貢献性を最大化するZEH賃貸事業のご提案をさせていただいております。

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