失敗しない土地活用。オーナー自らの事業計画確定が必要となる場合の具体例。

これまでオーナー自らの事業計画確定により土地活用の失敗の原因が除去され、業界スタンダードを超えたオリジナルでより高収益な土地活用が可能になることを述べてきましたが、これらとともにオーナー自らの事業計画確定が必要となる場合の具体例をここで示したいと思います。それは賃貸事業の主体者である土地オーナーが賃貸事業を開始する前に３０～５０年にわたる賃貸期間で資金ショートすることなく収益性を保ちながら事業継続が可能かを収支シミュレーションにより確認して、賃貸事業者として事業を行っていくか否かを判断する場合です。

たとえば今、どこの土地活用業業者にマンションのプランを依頼してもサブリースをベースとした提案が出てきます。しかしサブリースではオーナーには入ってくる借り上げ家賃はすでに手数料として１０～２０％引かれておりこの段階で収益性が低下し、更に契約10年後以降に借り上げ賃料の引き下げが始まります。これを忠実に収支シミュレーションに反映すると何年目かで資金ショートの予測が出てきたとすればそれでオーナーはこの提案の内容で賃貸事業はしないでしょう。

そしてオーナーはサブリースをはずし空室対策を自ら行うことにすれば収支シミュレーションは３０～５０年間収益性が維持され資金ショートも起きそうにないならオーナーは賃貸事業を開始すると思われます。

サブリースのように現在業界でスタンダードになっていることでも賃貸事業を開始後、収益性が低く資金ショートが起きる可能性はあります。ですから多くの実績により業界スタンダードになっているからといってサブリースを安易に受け入れてはなりません。収支シミュレーションを見ればサブリースをベースとする提案はどのオーナーでも受け入れないでしょう。なぜなら３０～５０年間賃貸事業をを行っていくことになるのは業者でなくオーナーご自身であるからです。

以上から業者からの提案について検証を行わないで業者、営業マンに任せていると土地活用は失敗の方向に進むことがお分かりいただけたと思います。

現在業界スタンダードの下にSNS上では様々な土地活用に係わる業者がサイトで土地活用での成功事例、失敗事例を並べるだけで、土地活用が成功するため何が必要かを示すものではありませんし、実際提案するとなると土地オーナーより自らの利益のことを考えた提案しか出てきません。

このように業者がいかなる提案をしてきてもオーナー自らの事業計画確定で客観的に自らのマーケティングによる検証→修正→収支シミュレーション確認を繰り返して３０～５０年の事業期間中、資金ショートもおこらず収益性が維持できる事業計画を確定いただきたいと思います。