相続税対策、オーナー自らの事業計画確定、失敗しない土地活用、収益性維持が相互に連動する賃貸事業作り

Ⅰ相続税対策

相続税対策の本来の目的は資産の運用と遺産の分割であり相続税を減額する事ではありません。その証拠に相続税対策の申請理由で相続税節税以外の何者でもない表記がされていれば申請は受理されず時価で評価されることになります。そのためまず現状分析の上、遺産分割対策を先に検討してから節税対策に移るという考えで相続税対策申請をしないと申請は受理されず税額に大きな違いが出て思わぬトラブルが生じます。分け方で不満が残った状態では相続税対策はできません。分け方に全員が合意できて初めて全体で最も相続税の負担が少なくなる分け方ができます。即ちこの分割対策が出来て初めて節税対策に進むことになります。

節税対策は様々な方法がありますが年間所得が１０００万円以上、純資産１億円以上ある典型的な土地オーナーが行うべき方法を優先度に従い順に列挙します。

１　アパートマンションを建設、経営して節税対策

財産の中に占める土地の割合が大きい場合に多額の相続税の低減に大きな効果を発揮する土地を活用した節税対策です。

⑴アパートマンションの節税効果
①土地の評価減
②建物の評価減
③借入金債務控除

⑵注意点
アパートマンション経営は相続税対策としては有効ですが同時に賃貸経営には空室リスクがあります。入居率が下がると賃貸割合が下がり評価減の効果が下がりますが、それよりも最も注意すべき点はキャッシュフローが回らなくなることで土地活用は破綻し、土地を失うことになり土地を残すために施した相続税対策も破綻します。この事は当ブログで土地オーナーの方々に最もお伝えしたいことですのでよろしくお願いします。

２　養子縁組を活用して基礎控除額を増やす節税対策

⑴養子縁組を行うことの効果
①相続税の基礎控除額が増える
②生命保険の非課税額が増える
③死亡退職金の非課税額が増える
④相続人が増え一人当たりの相続分が減少するする事で税率が下がる
⑤相続を一世代飛ばせる

⑵注意点
①・実子がいる場合養子のうち一人まで
　・実子がいない場合養子のうち二人まで
②養子となった孫に対する相続税額は2割加算される

３　財産を寄付して非課税となる節税対策

相続税の非課税財産となる特例を受けるための要件
①相続または遺贈によって取得した財産を寄付すること
②寄を利用した場合付した先が国や地方公共団体、教育や科学の振興などに貢献する公益法人であること
③相続税の申告期間（相続開始後10ヶ月以内）までに寄付すること

４　生前贈与による節税対策

⑴贈与税を仮払いし相続税と精算する相続時精算課税制度を利用する生前贈与
この制度は非課税枠が２５００万円あり被相続人が存命中に非課税で贈与をし、その後相続時に当贈与財産以外の相続財産に贈与時の評価額を加算して相続税を計算する制度です。
（この制度を利用したほうが有利な場合）
区画整理や都市開発事業の計画が決まっていて値上がりが予想できる土地等

（注意点）
①相続時精算課税制度を選択すると暦年課税を適用できない
長期にわたって贈与を受ける場合には暦年課税のほうが得になる場合がありまた令和6年から両者適用可能な制度の動きもあり税理士等専門家にご相談下さい。
②相続時精算課税制度を利用すると小規模宅地等の特例の適用ができない
③贈与時課税されないが相続時に課税される
④贈与時より相続時評価額が下がればデメリットになります。適用する場合は判断が非常に難しいので相続に強い税理士に相談の上で制度を利用してください

⑵結婚20年以上の夫婦が対象の贈与税の配偶者控除

（効果）
自宅や住宅資金、土地などの居住用不動産を贈与する場合に限って２０００万円控除され、１１０万円の基礎控除と合わせて２１１０万円までは非課税になります。

（注意点）
土地の名義変更に諸費用がかかるため、費用をかけてでも配偶者に贈与したほうが有利になるか事前に相続税の確認をしておく必要があります。

⑶結婚子育て資金贈与を一括で贈与すると１０００万円まで非課税

⑷子や孫にたして教育資金を一括で贈与すると１５００万円まで非課税

⑸年間１１０万円の贈与が非課税で子や孫に移せる贈与（暦年贈与）

⑹省エネ等住宅の場合１２００万円まで非課税になる住宅取得資金贈与

５　小規模宅地等の特例で評価額を８０％減額する節税対策

（要件）
⑴特例が使用できる面積が決まっている。→３３０平方メートル（１００坪）
⑵特例適用者が決まっている。→配偶者や被相続人と同居親族
⑶申告期限までは居住してなくてはいけない。→配偶者いがいに限りますが申告期限までは売却できません

６　生命保険で非課税枠（５００万円×法定相続人数）を最大限に活用する節税対策

７　お墓などの非課税財産を現金一括で購入して節税対策

８　家族に財産を引き継ぐために信託を活用する節税対策

Ⅱオーナー自らの事業計画確定

Ⅰの相続税対策で述べましたように分割対策の後の節税対策で資産家の土地オーナーに最も多額の節税効果をもたらすのはアパートマンションを建設経営する土地活用ですが、この土地活用の業界では最近日本が人口減少の流れに変わって競争が激化し借り上げ家賃が下がり、それまで市場を拡大させてきたサブリースシステムは時代にそぐわなくなり空室リスクに安心感を与えるだけで実際はオーナー取り分を狭め破綻に追い込むことが多くなってきました。そんな折り、2015年に相続税が増税改正され課税対象者が倍増し、不況にあえぐ土地活用業界あげてこれら新規顧客にSNS中心にサブリースシステムの攻勢をかけ、その時に土地活用を始めたオーナーは10年後の2025年にはサブリース家賃の引き下げを想定外に通告され破綻を余儀なくされることが懸念されています。これが2025年問題です。

この状況下で大半が不動産経験が浅い土地活用業界営業マンのトークにのせられてオーナーが土地活用業界スタンダードのサブリースシステムを検証する事なく賃貸事業を開始すると土地活用で失敗する確率は高くなります。

このリスクを回避するにはオーナー自らが業者の提案を自らのマーケティングをもとに提案を検証する能力を持つことにより拒否すべき時は拒否しオーナー自らの土地、家族事情、相続対策の必要性を起点とする事業計画を確定する必要があります。

土地活用の失敗するかの有無は9割方プランの初期設定できまります。失敗しない土地活用はオーナー自らが所有土地の周辺地域を歩いて賃貸需要、入居予定者のニーズを調査しプランのマンション規模、構造、間取り、専有面積、家賃設定、空室率、修繕計画、資金計画に反映させる必要があります。これが｢オーナー自らの事業計画確定｣で、土地活用の失敗を除去するだけでなく最有効使用を制約していたサブリースシステムを上回る収益が期待でき土地活用の成功に不可欠な条件である長期収益性の維持が実現します。

Ⅲ失敗しない土地活用

土地活用で失敗は収益性の低下によるキャッシュフローの不足で顕在化しますが、失敗をもたらす原因は多岐にわたり、それらを除去する事により失敗しない土地活用が実現します。そのためにはまず事業計画確定メニューの｢22の失敗事例に学ぶ｣ページで｢失敗しない土地活用の条件｣を把握いただいてから｢オーナー自らの事業計画確定｣に望んでください。

Ⅳ収益性維持

多くの失敗事例に学びオーナー自らの事業計画確定で完璧な事業を確立したとしても実際30年レベルの事業期間が始まると人口減少、金利上昇等の社会経済の変動が起こり、地域の賃貸需要、賃借人のニーズが変化します。そうすると維持されてきた収益が低下することになりますが、事業開始後常にオーナーは事業収支シミュレーションを観察し事前に収益低下を察知し即座に初期設定で修正可能な設定項目を変えて対策を打つ必要があります。たとえば15年目前後にどの土地活用にも例外なく同時期に起こるデッドクロス、大規模修繕による異常なキャッシュフローの低下に対しては金融機関からの借り入れ条件の変更、減価償却を増やすため償却期間の短い中古賃貸物件への投資等の対策を打つ必要があります。

Ⅴ一体としての連動

相続税対策に最も効果を発揮するマンションによる土地活用で失敗すると土地をなくし相続税対策も破綻します。

土地活用の失敗はどんなケースでも収益性の低下によるキャッシュフローが回らなくことで顕在化します。その失敗を防ぐためにあらゆる失敗事例に学び失敗しない土地活用の条件を把握する必要があります。

これを大前提としてオーナー自らの事業計画がオーナーの土地、家族事情、ビジョン等を出発点として確定されるべきです。

さらに完璧な高収益賃事業が確立されても社会環境、経営環境の変化に追随して対策を打っていかないと収益性は維持できません。

したがってⅠ相続税対策Ⅱオーナー自らの事業計画確定Ⅲ失敗しない土地活用Ⅳ収益性維持は連動して機能するように考慮していく必要があります。