相続税対策として土地活用が注目される理由

見出し１　相続税対策の必要性

相続税は、亡くなった人の財産を相続する人に課される税金です。税金の課税対象となる財産には、土地や建物、現金、預貯金、株式、投資信託などがあります。

相続税の税率は課税される財産の金額が高くなるほど累進課税により高くなります。

相続税評価額の基礎控除額は法定相続人数が2名の場合４２００万円です。つまり、相続税評価額の合計が４２００万円以下の場合は相続税は課されません。しかし４２００万円を超えると相続税が発生します。

相続税は高額になるケースが少なくありません。例えば、土地や建物の不動産を保有している場合、相続税の対象となる財産の金額が大きく膨らむ可能性があり、それに従って相続税も累進課税によって大きくなります。

したがってご先祖から引き継いできた資産を減らさないように相続税対策を行う必要があります。

見出し２　土地活用で相続税対策ができる理由

土地活用をすることで相続対策に効果的です。土地活用のメリットには、以下のものが挙げられます。

１　毎月の収入を得ることができる
２　土地は貸家建付地として、賃貸建物は固定資産評価額として評価額を下げることができる
３　小規模宅地等の特例により土地の相続税評価額を８０～５０％下げることができる
４　賃貸建物の建築費の金融機関からの借入額は債務として評価額を下げることができる

土地活用によって毎月の収入を得ることで納税原資ができます。また土地活用によって土地建物の評価額を下げることができます。さらに金融機関からの借入金債務により評価額を下げることができます。したがってこれらにより相続税の負担を軽減することができます。

見出し３　土地活用の具体的な方法

１　賃貸経営（マンション、アパート、有料老人ホーム、飲食店、物販店、倉庫、工場、オフィス店舗ビル等）
２　賃貸以外の事業の用に供せられる建物（自社ビル、ホテル、スーパーマーケット、レジャー施設、福祉施設等）
３　駐車場経営
４　太陽光発電

賃貸経営は土地建物を貸して家賃収入を得る方法です。賃貸以外の事業の用に供せられる建物は土地オーナー自らの事業を行う建物を建て事業収入を得る方法です。駐車場経営は、土地を駐車場として貸して駐車料収入を得る方法です。太陽光発電は土地に太陽光発電システムを設置して売電収入を得る方法です。

土地活用の方法は、土地の立地や形状、周辺環境などによって異なります。また、土地活用には初期費用やランニングコストなどがかかるため、収益性や相続税対策効果の点で慎重に比較検討する必要があります。

結論：相続税対策として土地活用を検討するメリット及び注意点

土地活用のメリット

土地活用は相続対策として効果的です。土地活用によって毎月の収入を得たり、貸家建付地として土地建物の評価額を下げたり、小規模宅地等の特例により土地の評価額を大幅に下げたり、さらに建築費の金融機関からの借入債務で評価額を下げることができます。また土地及び建物の経済価値を向上させます。

土地活用の注意点　

土地活用を行う際には、以下の点に注意が必要です。

１　土地の適性
２　土地活用の種類
３　初期費用、ランニングコスト
４　空室対策

土地の適性とは、土地の立地や形状、周辺環境によってなどによって、どのような土地活用が最も有効かということです。土地活用の種類には、賃貸経営、賃貸以外の事業の用に供せられる建物、駐車場経営、太陽光発電等様々な種類があります。それぞれにメリットデメリットがありますのでご家族の事情や顧客ニーズに合った土地活用を選ぶことが大切です。詳しくはメインページの「活用方法の種類」をご参照ください。

また土地活用を行うには初期費用やランニングコストがかかります。初期費用は建築費が大半を占めます。ランニングコストは金融機関への返済額、修繕費、固定資産税等です。

相続税対策土地活用を成功させるためには30年を超える賃貸期間にわたって収益性が維持されることが前提条件になります。

そのためには徹底した賃貸需要調査により初期設定で適正な規模、グレード、間取りで賃料が取れる建物を計画し、ランニングコストでは修繕費は節約せず専門家が立てた修繕計画を遵守し、金融機関への返済計画では自己資本率を上げ、また返済期間を長くして毎年の返済額を最小にとどめることが必要となります。これらのことがなされていないと土地活用の失敗を招きます。

このような初期設定に発生する共通的な失敗のみならず、活用方法ごとに発生する個別的な事情に起因する失敗がもとで相続税対策土地活用が破綻することになりますので注意が必要です。

さらに注意をしなければいけないのは、空室対策をオーナー自らが先頭に立って管理会社と連携して徹底して行わないと空室が増えて土地活用、相続税対策ともども破綻することになってしまいます。

土地活用を検討されている方は、是非この記事を参考にしてみてください。

土地活用のご相談はお気軽にお問い合わせください。当サイトは土地活用の専門家として、土地オーナーの方々の資産を守るお手伝いをさせていただきます。