サブリース経験のあるオーナーの７０％がサブリースを後悔。賃貸事業の２０２５年問題。総人口の減少の中、８００万人もの団塊世代が後期高齢者(75才以上)に達し、若年層の労働人口が不足する一方、賃貸物件が増加を続け、各賃貸物件は過激な競争となり家賃は構造的に下がります。２０１５年の相続税増税でサブリースで契約した多くの土地オーナーは10年目にあたる２０２５年からは借り上げ賃料は見直しと称し容赦なく借り上げ賃料の引き下げを要求され、大きな収益減で賃貸事業の見直しを強いられ、業界で大きな混乱が起きることが懸念されています。

この場合、サブリース企業が一方的にオーナーの同意なしに引き下げを要求してきてもオーナーが訴訟に持ち込む等の争いがなければその効力が生ずる極めて強い権利となります。また、オーナーからのサブリース契約の解除は受け入れられなく、逆に借り上げ賃料を拒否続けるなら業者より解除される場合があります。

従って、サブリース契約を締結するときは契約の内容をしっかり理解し、賃貸経営への悪影響を及ぼすことはないかオーナー自らが考えるべきです。

サブリースは状況によっては有効な手段となる場合もあります。例えば、マンション同士の過激な競争の際、事業計画の見直しを行って借り上げ賃料が下げられても収益性を持ちこたえられるというのであれば、空室なしという強い味方に勝るものはありません。

また、弁護士、税理士の先生の手を借りてサブリース契約を解除して管理会社とオーナー自らの賃貸管理でやり直す手があり、いっその事、土地建物を売却して人生の進路を変えるというのも考えられます。

以上はサブリースをすでに10年経験されている方の話ですが、これから土地活用を進めようという方は基本的にサブリースは避けた方が良いでしょう。

ただ、ご自分で収支シュミレーションを作られて、10年後の借り上げ家賃引き下げ等の収入減を考慮してもご自身の考える収益を確保できるなら、サブリースのメリットが出る事も考えられます。

それよりは、収益性を重視し地域の賃貸需要を考慮した賃貸事業計画を自ら確定し、賃貸管理も管理会社とオーナー自らが率先して行っていかれることをお勧めします。

そしてサブリースは借り上げの代償として数々の経費が業者側に吸い上げられ、借り上げ賃料の引き下げのみならずさらに収益性を低下させることになり、賃貸事業のみならず相続税対策をも破綻させる道を作ります。

最後にサブリースはオーナーから賃貸事業者としての思考の機会を奪う事で社会的経済的変化への対応力を減退させ、事業の失敗を生じさせる可能性があることを申しておきます。

土地活用の営業マンがよく言う「(不労)収入を預金通帳で確認だけしといてください。あとは全部私達がやります。」というのは幻想に過ぎません。

オーナーには、自らが事業計画確定、賃貸管理を行い、収支シュミレーションを絶えずチエックし賃貸期間にわたって収益性を維持する使命があります。