土地活用は超優秀な醍醐味ある投資。収益性を追求すべき

収益性がないと土地活用、相続税対策は破綻に追い込まれますが、本来土地活用は収益を上げて資産を増やすのが前提です。にもかかわらず、今の土地活用業界はこぞってこの大前提の収益性をおろそかにし、一部の土地オーナーの方々を破綻に追い込んでいます。社会構造の変化に対応してビジネスモデルの転換をすべきです。この状態が続けば、２０２５年問題を契機として破綻件数の急増が懸念されます。

現在、わが国では政府主導で貯蓄から投資にシフトの風が流れてきて、国民にもある程度反映してきています。

この社会の大きな流れの中で土地活用も投資と位置付け収益性を追求すべきです。

ここで、相続税対策土地活用の収益性を他のいろいろな財への投資の収益性と比較してみたいと思います。

投資は大きく長期投資と短期投資に分けられますが、土地活用は長期投資でアクションに対するリターンが遅いため、また投資額が巨額なのに投資成果としての賃料は少額なため、世間一般から投資として軽視されがちであるようです。

これに対し株式、投資信託、債権等の金融資産は、逆にグローバルな為替、金利、物価指数の刻々とした変化によりリターンがリアルタイムでわかり、勝負が早く額も大きいので醍醐味があり年齢層を越えて多数の方に受け入れられているようです。

しかし、最近お医者さんを始めとする高所得者層で1棟の中古マンションへの投資が盛り上がりつつあり、土地活用も投資としてとらえていただくいい機会になればと考えています。

土地オーナーが土地活用をされる場合、投資ととらえた場合、他の資産への投資と比べ物にならないリターンが期待できます。しかも確実に。ここがミソで、対して先に述べた新築・中古マンション、株などの金融商品はすべて確率でリターンが決まり確実性がありません。

具体的にいうと、相続税対策による節税効果、投資対象としての土地を既に所有していること等により賃貸経営を長期的に粛々と進めていれば、数千万円レベルのリターンが確実に得られます。

金融商品等、他のあらゆる投資対象で数千万円レベルのリターンが確実に得られるものはないと思います。得られてもそれは一部の天才肌の勘によるもので確実性はありませんので宝くじと同じです。

それで最近、金融商品等他の財の投資家が賃貸不動産の安定性を見直し新たに参入しています。

その例として市民権を得ているのが、｢不動産の証券化｣です。特定目的会社が不動産の生むキャッシュフローを裏付けに投資を募るシステムで、土地オーナーでなくても小口で投資が可能になっています。

土地活用に話を戻せば、土地込みの新築マンション、中古マンションへの投資をする人が増えています。土地オーナーであっても所有土地が市街地になく、賃貸需要が期待できない場合、所有土地を駐車場にしておいてこれを担保に融資を受け市街地のマンションに投資したり、どのマンション経営にも15年目頃に発生するデッドクロスに対処するため短期で大きな減価償却の効果が期待できる中古マンションに投資されています。

資産のさらなる拡大を目指して5～10年インカムゲイン、売却でキャピタルゲインを狙う短期投資を繰り返す投資方法もあり、所有土地に初期投資で巨額の建設費投資をして30年以上の賃貸収益で粛々と資産を増やしていく方法もあります。どちらをすべきかと聞かれてもいろいろな前提条件があり一言で答えられませんが、ただ言えることは最後にキャッシュが手元にどれだけ残るかで優劣が決せられます。90才まで50年立呑屋をやってきて巨額の資産を築いたお婆ちゃんと、壮年のバリバリの投資家の客を想像いただいたらいいと思います。

この収益性のグレードを客観的に表示するのが不動産鑑定評価による収益価格です。

価格時点で収益価格の比較で投資方法の良し悪しが判断できます。

土地オーナーがマンションを建て30年以上賃貸を続けるのは地味で投資の醍醐味に欠けるように思われるかもしれませんが、実際は数千万円レベルのリターンを狙える醍醐味あふれる投資を実践しています。

ですから、マンションを建てて、賃貸経営をするのは大変有効な投資であると認識し、長い目で収益価格を高めることを考えて下さい。それがご先祖から引き継いできた資産を増やすという相続税対策土地活用の本来の目的につながるのですから。