ZEH賃貸事業開始にあたってクリアすべき問題点

１　建築費の増大

ZEHの高断熱性、高機能省エネ性、創エネを実現するため、建築設備費のコストが大幅にアップし、圧倒的な競争力による高収入が確保されるにもかかわらずZEH賃貸事業の収益性を押し下げます。

この点オーナーは高収益性を長期確保するため、業者と相談しこのコストの低減をあらゆる方法を創意工夫して実現する必要があります。

その具体的な方法の例として以下のケースがあり参考にしてください。

①国の援助金を受ける。

この方法はどのオーナーもまず実行すべきであり、建築業界でもZEHに対応できる業者がまだ少ないため、ZEHのトップ実績のあるハウスメーカーを窓口として年1回の申請時期である６月を目標にプラン、事業計画を半年～1年前から固めていく必要があります。

②援助金を受けるための規格に達してなくても、ZEHの良さを取り入れた省エネ賃貸住宅にすることでコストダウンを図り十分収益性がでる事業計画にする。

➂太陽光発電設備はオーナーが設置せず、ハウスメーカーの関連会社、太陽光発電事業者に屋上スペースを賃貸することにより、初期費用は大幅に減少し逆に収入を得ることができる。

２　太陽光発電の不確実性

太陽光発電は天候により確実性が期待できず事業計画時点で統計によるリスク率を見ておく必要があります。

さらに敷地の規模により設置できる太陽光パネル数が制限され、全住戸に配電できないケースもあり、発電された電気の各住戸への配分方法、余った電気の売電権限をオーナー、居住者どちらにするか等をハウスメーカー、太陽光発電事業者と協議し収益が最大となる運用形態を模索しておく必要があります。

３　適切な賃料上乗せ

現状はZEHマンションの従来マンションとの差別化ができているため、近隣の相場賃料より１万円高くても入居者は早々に契約していきますが、その決定要因はホテルライクな内装、立地、間取り、広さが上位に来て、光熱費ダウン、売電、夏冬にかかわらず1年通しての快適性は上位ではなく入居して初めて満足度で上位に躍り出ることに注目する必要があります。即ち賃料上乗せ額の妥当性が明確でありません。

しかし今年4月から始まった省エネ性能表示制度により、入居者は部屋を探す段階から光熱費ダウン、、売電、夏冬にかかわらず1年通しての快適性を重視することになりますので、入居者が余分に払ってもいいと判断する賃料上乗せ分をオーナーは合理的に設定することができ収益性を高めることができます。

４　ZEH賃貸に対応できる建設会社がまだ少ない

ZEH賃貸に実績があるハウスメーカー、建築会社は大手数社に限られを、国からの援助金の申請時期が1年のうち５～6月と決まっているためその半年～1年前からプラン、事業計画をこれらの業者と固めておく必要があります。

５　ZEH賃貸市場の今後の変動

ZEH賃貸市場は現在普及期にあり、市場に参入したオーナーは創業者利益として差別化により収益性が与えられますが、今後普及が進むと差別化が通用しなくなり競争激化により収益性が低下し何も手を打たないと破綻に至ることになります。

そうならないために当初よりオーナー自らが事業計画を確定し、稼働後も社会情勢、市場動向にアンテナをはって収支シュミレーションを注視し社会、市場変化に応じて事業計画を変えていく必要があります。

当サイトは土地活用の専門家でありオーナー自らの事業計画、失敗しない土地活用、相続税対策をベースとしてZEHトップメーカーと連携してZEH賃貸事業のご提案させていただいております。

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