不動産投資は賃料にもとずく収益性という確保すべき最低条件を考慮せず、不動産の価格は上がる、上がるから買う、買うからまた上がるの土地神話の不健全な悪循環に陥るとバブル期に１兆円の資産を築いた投資家でも棺桶に入れられたのはあんパン４つだけというあっけない最期を迎える。

バブル期ににおいて金融緩和によるマネーがだぶつき、興銀、長銀等始めあらゆる金融機関が不動産市場、株式市場に資金を投入し、株価が上昇することにより企業や個人の信用余力がかさ上げされ、さらに不動産投資のための融資が増え土地神話による悪循環がしばらく続きました。

上記投資家はこのバブル期に飛ぶ鳥を落とす勢いで活躍しましたが、いずれ政府はバブルの進行を危惧して、金融引き締めに転じることにより資金繰りに窮するようになりそれによる背任行為で告訴される中、病死しましたが、冒頭のあんパンの話はその時のものです。

投資を理論的根拠がない価格相場主義により投資を続ければ不動産価格は上がっていても、いつかは下がるという不確定要素が多くなりますから、これから投資しようという方はこの価格相場主義はできるだけ避け、合理的に不動産が生み出すであろう賃料から算出した収益価格を維持すべき価値レベルとして判断すべきです。

実際、バブルが崩壊した後で国内アセットマネージャー企業ではオフィスビル及び敷地の収益価格を算出し、不動産から上がった収益は不動産に投資した投資家とアセットマネージャーに約定通り分配するする方法を米国から学び取り入れています。

したがって不動産投資といっても土地オーナーが賃貸マンションを建てる、土地を買って賃貸・分譲マンション建てる、中古マンションを買う、小口化商品に投資する等いろいろありますが、いずれにおいても不動産の賃料想定額から算出した収益価格を基準に価値判断を行い売却、購入、賃貸継続のを意思決定をすべきです。

政府が２０５０年脱炭素目標必達の下、普及に力を注いでいる高い資産価値が期待できるZEH賃貸・分譲マンションへの投資と言えども社会の流れに惑わされず上記の悪循環に陥らないよう収益価格を基準に価値判断を行っていく必要があります。

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