営業マンの土地活用トークでサブリースによる家賃設定及びマーケティングによる建物の初期設定の権限を業者に渡してしまうことで土地活用で失敗する確率は上がる━━オーナー自らの事業計画の必要性

現状において、土地活用業界の建築業者、ハウスメーカー、不動産業者等あらゆる業態の企業に土地活用の提案を依頼してもほぼ100%サブリースをベースとする提案が出てきますがこれが最高最善の土地活用ではないことをご承知おきください。

サブリースは土地活用業界で発展期の競争がない時期には家賃の見直しがなく一括借り上げ手数料（家賃の10～20%）を控除しても顧客である土地オーナーに安定した収益を長期的にもたらして来ましたが、ここにきて、日本の人口減少化により競争が激化し借り上げ家賃を引き下げざるを得ない状況になり土地オーナーの収益性を圧迫するようになりました。

それにより、破綻ケースも増えてきて２０２５年問題でその限界が問われてきています。

しかし土地活用業界のいずれの企業も土地オーナーがサブリースが収益性を阻害するものとして離れていけば業者の収益は大幅に低下し経営体制は維持できなくなりますから安心感を与えることのみをアピールして収益性のことは一切触れないようにしています。

それよりは、空室の不安を解消するするためにはオーナー自ら先頭に立って空室対策を行うことのほうが最高最善の選択と言えます。

また建物の初期設定（規模、構造、専有部分の間取り、面積、グレード等）も入居者の顧客需要をとらえたマーケッティングが前提となっているか否かで全賃貸期間を通して賃貸事業の収益性があるものか否かが9割がた決まってしまいます。

したがって営業マンの土地活用トークを信用してはいけません。親切で人当たりがいいからと良い提案が出て来るとは限りません。

土地活用業界の営業マンは総じて社歴の浅い転職者で占められておりコンサルティング能力が高いとは言えなく、会社で教わる営業トークをそのままオーナーに話しているのが現状です。

即ち営業マンの土地活用トークの真偽を判断するのは難しいので、それよりは自らがマーケッティングを行った上で初期設定をして事業計画を確定することのほうが得策です。

以上より営業マンの土地活用営業トークによりサブリースによる賃料設定およびマーケティングによる初期設定の権限を業者側に渡してしまうことにより土地活用が失敗する確率は上がるのがご理解いただけたと思います。

即ちオーナー自らの事業計画確定、空室対策で高家賃の維持、借上げ手数料のゼロ化、融資返済金額軽減化が実現し賃貸事業は収益性の高いものになり失敗することにはなりません。

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