サブリース２０２５年問題その影響と対策

サブリース２０２５年問題とは２０１５年の相続税増税に対して相続税対策の必要性を名目に締結された多数のサブリース契約が10年目に入りオーナーの意向にかかわらず業者の一方的な借り上げ家賃引き下げが可能となり急激な収益性低下により、多くのオーナーが破綻に追い込まれることが懸念されていることを指します。

この問題はサブリース契約時に業者がオーナーに10年目に一方的に家賃見直しと称して借り上げ家賃引き下げが可能になることを伝えていれば起こりませんでした。しかし、アンケートによれば５０％以上のオーナーが聞いてなかったと答えています。

その後２０２０年にサブリース新法が制定され業者に家賃見直しの事前説明が義務付けられたことによって、２０２５年問題は概ね２０１５年～２０２０年に締結されたサブリース契約が対象になります。

したがって、このサブリース２０２５年問題はオーナーによってその影響と対策は異なってきます。

以下オーナーのケースごとに分けて説明させていただきます。

①　今後初めて土地活用なさるオーナー

ほとんどの業者はサブリースを前提とする提案をしてきますが、ここはオーナー自らのマーケティングによる建物の初期設定を行い、家賃及びその下落率、空室率は時期ごとに業者の借上げ手数料率（１０～２０％）を控除して設定しサブリース賃貸期間30年以上の収支シュミレーションを行ってください。特に10年目の家賃見直し時期では通常下落率より大きい率を設定しキャッシュフローが10年目以降も順調に回るか検証します。

１０年目以降にキャッシュフローが回らない年度が発生すればサブリース契約は結ばず一般管理方式を選択してください。

さらにオーナー自ら所有地近隣を歩いて収集した入居者ニーズをベースとするマーケティングが業者が提案してきた初期設定に反映されてないなら、その業者は除外してください。

当サイトではサブリースは低収益性により「失敗しない土地活用」の実現に悪影響を与えるものとしてお勧めしておりません。

それよりはオーナー自らの事業計画確定、空室対策を行われることをご提案いたします。

②　２０１５年～２０２０年にサブリース契約をされたオーナー

業者が提案時の初期設定にサブリース契約はないものとした（借り上げ手数料が控除されない）場合の家賃を設定し収支シュミレーションを行ってみて収益性が長期にわたって維持されるようであれば弁護士、専門業者を介してサブリース契約は解除して優秀な管理会社をオーナーが自ら見つけてサブリース方式から一般管理方式に転換するとよいでしょう。

サブリース契約がないものとした家賃設定で収支シュミレーションを行って収益性が長期にわたって維持されない場合は、サブリース契約解除の上、大幅なリフォーム等の初期設定の変更、借入返済額等ランニングコストの改善を抜本的に行うか土地建物の売却をお考えください。

なおサブリースを解約したり土地建物を売却する場合には弁護士、専門業者に依頼するほうが効率的であり、本来払う必要のない資金を予定する必要があります。

一方、サブリース契約の業界スタンダード化と同時にオーナーが①あるいは②の場合にかかわらず土地活用業界ではZEH賃貸マンションが加速度的に普及しており、いずれの場合も収益性を底上げしますので①の場合はより収益の最大化が見込め②の場合もZEH賃貸マンションとまでいかなくてもリフォーム、リノベーションにより断熱性、省エネ性を高め、創エネを付加することによりサブリース契約を解約することなく収益性が長期にわたって維持される可能性も十分あります。

土地活用業界ではサブリース２０２５年問題とZEH賃貸マンションの加速度的な普及が同居の状態にあります。

業者側も２０２５年問題を引き起こした責任を反省しそれを高技術により収益性をもたらすZEH賃貸マンションで報いる姿勢を持ち、またオーナー側もサブリース契約がもとで土地活用が破綻に直面しても感情的にならず、ZEH化等のリフォームにより収益性を持たせ冷静に土地活用の失敗を防ぐ姿勢を持つとサブリース２０２５年問題は解決され、ZEH賃貸マンションにより土地活用業界は今後も益々発展していくものと思われます。

当サイトは土地活用の専門家として相続税対策、オーナー自らの事業計画、失敗しない土地活用をベースとしてZEHトップ企業と連携して収益性、快適性、社会貢献性の最大化を追究するZEH賃貸事業のご提案をさせていただいております。

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