「失敗しない土地活用」「失敗しない不動産投資]

当サイトは土地活用の専門家としてこれまで「失敗しない土地活用」に関するブログ記事を投稿してきましたが、ここに来て２０３０年の賃貸・分譲マンションのZEH義務化に向けてZEH賃貸マンションおよびZEH分譲マンションの今後の急速な市場拡大が予想される中、多数の機関投資家、個人投資家の方々の参考になればと「失敗しない土地活用」に併せて「失敗しない不動産投資」も投稿させていただくことに致しました。

土地活用といっても広義でいう投資の一つであり分譲マンション投資等不動産投資と同一線上に位置するものとして、失敗するか否かは、ほぼ同様の論点で説明できます。

これまで勤勉に貯蓄を心がけてきた日本人が欧米で一般的な投資に前向きでなかったのは、投資によって借金地獄になった例ばかりがクローズアップされリスクを回避する人が多かっただけです。それがここ数年適切な方法で投資すれば低リスクで成功できると考える人が増えてきて、幅広い年代層で投資が活発化しつつあります。

投資といってもハイリスク・ハイリターンのFX、先物取引、株式投資、ローリスク・ローリターンの預貯金、定額預金、国債、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資、上場REIT、金投資があります。

この中でミドルリスク・ミドルリターンの投資はリスクは中程度で、元本は保証されませんが、投資した資金が一瞬で消えるようなことはなく、投資がうまくいった場合にはある程度の利益を確保できる投資商品です。

その代表は不動産投資でありリスクにつながる不確定要素がハイリスク・ハイリターンの投資商品より少ない反面、リターンもある程度の利益を確実に獲得できます。

したがってFX、株式等の金融資産の投資で思わぬ大金を手にした投資家がそれを不動産投資に回し安定的に資産を増やそうとするケースが多く、一方、相続発生時に課税される巨額の相続税を減少させるため土地オーナーは例外なく不動産投資を行います。また現時点では一時的不動産バブルにより、各家庭が所有する不動産価値は大幅にアップし、一般世帯での不動産投資も活発化しつつあります。

２０２５年4月にはじまる省エネ基準適合性義務化を起点として賃貸・分譲問わずマンションのZEH化は、今後全国で急速に普及するため土地オーナーはZEH賃貸マンションへの一棟単位の投資、投資家は賃貸目的のZEH分譲マンショんへの住戸単位の投資が活発化します。

しかし安全なミドルリスク・ミドルリターンの土地活用、不動産投資といってもリスクは存在し失敗して破綻するケースも少なくありません。

即ち土地活用、不動産投資を行うにあたってはリスクを想定しリスクが発生しないようあらかじめ対策を講じておく必要があります。

「失敗しない土地活用」では当サイトの過去に様々のブログ記事で説明させていただきました。

先に述べましたように「失敗しない不動産投資」を同一線上にある「失敗しない土地活用」に準じて以下説明させていただきます。

不動産投資で失敗するすべての根源は土地活用と同様に収益性の低下です。土地活用で失敗に至る原因は大きく分けても22個に集約されますが、そのいずれの場合も収益性の低下となって顕在化して、資金繰りが回らず破綻に至ります。

したがって、「失敗しない不動産投資」の鉄則は収益性が低下しないような事業計画を構築することです。

具体的には投資家自らが地域ごとに賃貸需要の調査を徹底的に行いその地域の入居者ニーズを反映しているZEH分譲マンションに住戸単位で投資を行い、当初から投資家自ら収支シュミレーションを行いインカムゲイン主体で確実に収益性が継続していくように絶えず監視し、収益性がダウンするようなら対策を打ち続ける一方、同時に、キャピタルゲインが最大化する時期で売却することです。

いずれの投資も失敗するケースは自分の勘に頼る度合いを増やすことによるものであり、ハイリスク・ハイリターンの投資はその典型であり、安定確実と言われるミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資においては、勘に頼る度合いが増えるキャピタルゲインより勘に頼る度合いが減るインカムゲインを重視すべきです。

即ちインカムゲインで如何に勘に頼る度合いを少なくできるかが、収益性維持即ち不動産投資の成功につながります。

具体的に言いますと

１　投資家自ら物件所在地域を足を使って入居者目線で賃貸需要調査を行い、物件がそれを反映しているか確認

２　投資家自ら近隣家賃を調査のうえZEH,IoTによる差別化上昇分を考慮した客観的適正家賃を厳しめに設定

３　家賃下落率、空室率を厳しめに設定

４　経費は実際に発生するものをすべて実額で計上し、収益性低下を招く借入金は避け、返済額はゼロ計上が望ましい

５　利回りは表面利回りではなく実質利回り（FCR:総収益率）で収益性検証

６　融資利用の不動産投資ならばイールドギャップ（YG＝FCR-K）で資金効率性を検証　　　※K（ローン定数；年間返済額÷総借入残高）

７　収益性を客観的金額で表すCF（キャッシュフロー：手残り）は税引前CFだけでなく税引後CFまで算出する

以上すべてのデータが勘に頼る度合いが少なく、現実を反映する客観的なものにすることにより賃貸事業の収益性が維持されていることを検証し、収益性が低下しているなら即対策を講じます。

インカムゲインは以上の方法で不確定要素は出来るだけ排除できますが、保有している資産を売却することによって得られる売買差益であるキャピタルゲインは勘に頼る度合いが高いため、インカムゲインの向上を優先させるべきです。

今回のブログ記事は２０３０年の分譲マンションのZEH義務化に向け、IoT装備のZEH-M-Oriented認定の分譲マンションを賃貸目的での投資を前提としているため、今後ZEH化が急速に普及するまで一定期間は快適性、利便性、経済性に関して従来の分譲マンションと差別化でき高家賃設定が可能であり、ZEHは政府が長期的に主導するものであり資産性は低下せず、キャピタルゲインも高水準で推移していくものと考えられます。

したがって投資対象の賃貸目的のIoT装備ZEH分譲マンションは収益性を高める土台が先天的にあり先に述べた方法により勘に頼る度合いを減らして、客観的データに基づき収益性維持を地道に検証していくことで不動産投資で失敗することはありません。

ZEH分譲マンションへの投資に興味おありの方はどんなことでもお問い合わせください。

例1　分譲価格を収益価格で検証したい

例2　ZEH分譲マンションへの投資で相続対策したい

例３　収益性が維持するための収支シュミレーションのやり方は？

当サイトは土地活用の専門家として相続税対策、オーナー自らの事業計画、失敗しない土地活用、失敗しない不動産投資をベースにZEHトップ企業・ZEHデベロッパーと連携し収益性、快適性、社会貢献性を最大化するZEH賃貸事業のご提案をさせていただいております。