ZEHOriented認証 取得、BELS最高ランク取得のエスリードファミリーマンションに投資。投資家自ら付加価値を家賃に反映し収益性、資産性を最大化

ZEHOriennted(ゼッチオリエンテッド）とは
断熱性能を高めるとともに効率的な設備等の導入により室内環境を維持しつつ大幅な省エネを実現することで年間の一次エネルギー消費量を２０％以上削減した住戸

BELSとは
第三者機関によって全ての建築物を対象とした省エネルギー性能等に関する評価、表示を行う建築物省エネルギー性能表示制度

エスリードザ・ジスタス八尾桜ケ丘は３７％の一次エネルギー消費量を削減しBELSによる最高ランクを取得しています

政府が打ち出している２０５０年ゼロカーボン目標の達成のため２０２５年４月から始まった省エネ基準適合性義務化、２０３０年省エネ基準のZEH水準への引き上げにより今後着工していくマンションはほぼZEH化していきます。

同じくゼロカーボン目標達成の一環として２０２４年４月から始まった省エネ性能表示制度により、入居者はマンションを探すにあたり賃貸物件広告に表示されているZEHOriented認証取得、BELS評価を契約決定の主な条件として考えるようになり、次第にそれが一般化してきます。

そうすると高断熱性、高省エネ性により経済性、快適性、社会貢献性をもたらすZEHOriented認証取得、BELS取得分譲賃貸マンションはZEH化されていない従来分譲賃貸マンション、賃貸マンションより賃料が高くても入居者はZEHによる付加価値を認識すれば納得して契約します。

この付加価値は人によって異なりますがおおよそ押しなべて経済性、快適性、社会貢献性に集約されます。

具体的には経済性は光熱費が下がること、快適性は寒い冬、暑い夏問わず一年を通して快適な温度に保たれること、社会貢献性は地球温暖化防止という社会的課題に貢献していることにより現れます。

したがって賃貸目的のZEHOriented認証取得、BELS取得の分譲マンションに投資されると従来分譲マンション賃貸マンションと差別化でき、より高賃料高収益を望めることになります。

ただ現在はマンションのZEH化は普及途上であり、ZEHOriented認証取得、BELS取得の分譲賃貸マンションの例は少なく投資家ご自身が地域のパイオニアとして入居者が想定する付加価値を反映させて賃料を設定する必要があります。

賃料の設定を不動産鑑定士に依頼すると積算法、賃貸事例比較法、収益分析法による各試算賃料を比較考量して求められますが、実務上大家が家賃を決めるには周辺の相場や返済比率、利回りを考慮して決定します。また、ＲＣ造、Ｓ造等物件の構造、ZEHOriented認証取得、BELS取得か否か、遮音性、セキュリティー等の設備、立地などの条件も重要です。

家賃の決め方

①家賃相場を調べる

家賃相場は賃貸情報のポータルサイトやエリア内の情報をを提供する不動産会社のホームページなどで確認できます。また管理会社に相談するのもいいでしょう。

さらに最近ではAIが周辺地域の家賃相場から賃料を査定してくれるサービスもあり、家賃相場を把握する方法はいろいろあります。

ここで重要なのはどんな物件が最も競合になるか自分で調べて考えることです。

②返済比率をチェックする

エリアの家賃相場を把握出来たら、収支シミュレーションを行います。

家賃収入と必要経費の支出について、月次・年次推移をチェックしますが、ここで注目するのは毎月のローン返済です。

ポイントは家賃収入を低減させてどのラインで返済比率が50％を上回るかです。

下表は満室時の月間家賃が１００万円、毎月のローン返済が４４万円の場合と仮定して返済比率を

表したものです。

入居率	家賃収入（円）	返済金額（円）	返済比率（％）
１００%	１００万	４４万	４４．０
９５％	９５万	４４万	４６．３
９０％	９０万	４４万	４８．９
８８％	８８万	４４万	５０．０
８５％	８５万	４４万	５１．８

入居率が８８％になると返済比率は５０％に達します。入居率がさらに悪くなると50％を超えてしまい、危険といえる状態です。安全な返済比率にするには、借入金を減額するか家賃を増額するか、どちらかの方法を検討する必要があります。

③利回りをチェックする

表面利回りと必要経費を控除した実質利回りの両方を計算します。

計算の結果算出された利回りを評価するには２つの視点があります。
・大家としての自身の視点
・第三者の投資家の視点

まず、算出された利回りが、自身の目標を達成しているか判断しましょう。3％でも十分だと判断する方もいれば、１０％以上なければ投資の意味がないと考える方もいるでしょう。

自身の視点で利回りを評価した後は第三者の視点で利回りを評価します。将来物件を売却するときに、ほかの投資家にとって魅力ある物件かどうかを、第三者の立場になって考えます。

家賃を高くするには工夫が必要

次の表は国土交通省の「平成30年住生活総合調査」に記載された住宅の個別要素に対する評価で重要度の高いものものから順にリスト化したものです。

順位 　個別要素　　　　　　　　　　　　　　　　評価割合（％）

１　　高齢者への配慮	47.2
２　　地震時の安全性	43.6
３　　遮音性	42.9
４　　台風時の安全性	38.8
５　　断熱性	38.6
６　　いたみの少なさ	37.6
７　　省エネ性	36.3
８　　防犯性	35.9
９　　収納の多さ、使い勝手	35.6
１０　火災に対する安全性	35.3
１１　維持管理のしやすさ	27.3
１２　水回りの広さ、使い勝手	26.7
１３　換気の良さ	25.9
１４　プライバシー確保	25.6
１５　日当たり	23.3
１６ 広さや間取り	22.7

この表は２０２０年のデータですが既にZEH、省エネに関する個別要素が1位高齢者への配慮、5位断熱性、7位省エネ性と上位を占めており、省エネ性能表示制度、省エネ基準適合性義務化が既に開始されている２０２５年の現在のデータではZEH、省エネに関する個別要素はいずれも評価割合がアップした状態で1～3位を独占していると思われます。

したがって入居者は賃貸募集広告をみて先ずはZEHOriented認証取得の有無、BELS性能表示ランクを最優先に確認して、さらに表に上がっている他の様々な各個別要素について現場説明を受けながら契約するかの最終判断を判断するので、現在、表の最上位に位置付けられると想定される断熱性、省エネ性等ZEH関連の個別要素を重視したコンセプト、クオリティの下に設計されていることをアピールすれば入居希望者からの評価が高くなり、家賃が高くても、金額に見合うスペックがある物件だと納得してもらえます

このようにして賃貸目的のZEHOriented認証取得、BELS取得の分譲マンションへの投資は非ZEHの従来分譲賃貸マンション、賃貸マンションだけでなくZEH認証取得、BELS取得のS造賃貸マンションさえもRC造の高グレードにより差別化でき多面的な効用、付加価値をアピ－ルすることで、高賃料による高収益性が実現します。

以上の背景から当サイトはエスリード株式会社に注目いたしました。同社は２０２３年に国内初のZEHOriented認証取得、BELS取得の投資用マンション（１K,1DK）を竣工、完売し、その後ZEHOriented認証取得、BELS最高ランク取得のファミリーマンションにおいても業界をリードしています。

今回同社が最新物件としてリリース中のZEHOriented認証取得、BELS最高ランク取得のファミリーマンション　エスリードザ・ジスタス 八尾桜ケ丘にフォーカスを当ててみましょう。

当物件は先に述べてきた賃貸目的のZEHOriented認証取得、BELS最高ランク取得のRC造の高グレードの分譲マンションで、住生活総合調査表の上位に上がっているZEH、省エネ関連の個別要素だけでなくそれ以外の個別要素においても周辺の分譲、賃貸マンションに対して差別化できる機能を持ち合わせており、多様な付加価値を生み出し、賃料アップに反映できます。

経済性、環境性、利便性
世界最高の発電効率家庭用燃料電池エネファームtypeSを全戸に標準装備
光熱費が約７４０００円／年もお得。
災害時の停電時自家発電可能、ガスが止まった時も電気ヒーターを使って給湯可能。
年間のCO2排出削減量は約1.9t-CO2、杉の木約１３０本に相当し環境面での社会貢献可能。
燃料電池を生かした余剰電力買取エネシェアも可能。
ツナガルde機能により給湯の開始や床暖のON-OFFをスマートフォンスマートスピーカーにて操作可能。
オプションで乾太くん（ガス衣類乾燥機）を設置することにより、天候にかかわりなく、洗濯後約５０分でふかふかに乾燥でき天日干しと同じ除菌効果が得られ衣類乾燥だけのためにコインランドリーに行くことが不要。

断熱性、快適性
高断熱仕様により冬場のヒートショックを防止。
断熱材を壁や梁、柱はもちろん天井や床の一部にも施すことで外皮性能を高め、室内温度差が少ない快適な室内環境を保つ。
LOW-E複層ガラスの優れた断熱効果で夏は太陽光の熱を軽減し、さらに冷房効率を高め、冬は暖かく、結露しにくい快適で健康的な室内環境を保つ。

遮音性
上下階の生活騒音のトラブルを抑制するため、床構造は遮音性に配慮し、スラブ厚約２００㎜を確保し、さらにリビング・ダイニング・洋室等には遮音性に配慮したLL（I）-４等級のフローリング材を採用。
隣住戸への音もれに配慮して、戸境壁はのコンクリート厚は約１８０㎜を確保。
AタイプとBタイプの間の戸境壁は、遮音性値TDL-５６という遮音性に優れた乾式壁を採用し隣接する住戸の生活音の伝わりを軽減。
外気に面する壁の居室側には、断熱性の発泡ウレタンをふきつけた上に、ブラスターボ－ドを貼ることで遮音性に配慮した外壁構造。
防音サッシを採用し、外部からの音を（共用廊下側は約30デシベル、バルコニー側は25デシベル）抑制。

防犯性（セキュリティ）
ドアセキュリティを提供する企業として世界NO1であるASSA ABLOY（アッサアブロイ）のセキュリティシステムを採用し、非接触カードキー・スマートフォン施錠・開錠が可能になり、ブリッジ機能（オプション）でスマートフォンで遠隔操作も可能。

地震、台風時の安全性
床や耐力壁など主要な構造部のコンクリート内ではダブル配筋により堅牢性をさらに向上。
住棟を支える場所打ちコンクリート拡頭拡底杭を約２６ｍの安定した支持層まで打ち込み。
約１００年の耐久性という高耐久性コンクリートを採用。
耐震性や腐食対策も施した柱構造。

投資家としての立場のメリットとして自らが付加価値、効用を賃料に自由に反映させ収益性を高めることできる以外に、住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合年末のローン残高の０．７％を所得税から最大１３年間合計約３１９万円控除される税制優遇を受けられること、相続税対策ができること、投資家が年収２０００万以上の高額所得者であれば損益通算による所得税節税が可能であること等が挙げられ、金融資産投資で不可能なことが可能になることが多く、基本的に金融資産投資は投資後は社会的経済的変動に身を任し受動的にならざるを得ないのに対し、不動産投資は収益性の作りこみ等能動的に動くことが可能です。

多くのメリット、付加価値に富むZEHOriented認証取得、BELS最高ランク取得の分譲ファミリーマンションエスリードザ・ジスタス八尾桜ケ丘を投資物件として所有される選択肢があるのではないかと思います。

実際に先見の明がある投資家の方が同物件を購入し投資用として２LDK、49.15㎡の部屋を賃料13.8万円で賃貸募集された形跡をインターネット上で発見しました。

金融資産投資、非ZEHの従来不動産投資、本業等で蓄財された投資家の皆様、高収益の作りこみができる新たな投資にチャレンジされてはいかがでしょうか。

当物件に関してどんなことでもお問い合わせください。

例１　当物件への投資で相続税対策は可能か？

例2　賃料設定、収支シミュレーションの方法を深く知りたいが。