相続税対策のための唯一の手段━━ZEH賃貸マンションへの投資

相続税対策に不動産投資が有効な理由として①相続税評価額は土地は公示価格の約８０％の路線価で評価され、建物は建築費の約６０％で評価される。②土地は貸家建付地として評価される。③土地は小規模宅地等の特例が適用される。④投資のための借り入れ負債は相続税評価額から控除されるからであり、相続税対策をしようとする場合金融資産投資では役に立たず不動産投資が唯一の手段となります。

この場合の不動産投資といっても具体的には所有土地の上に建物を建てることですが、今年４月から新築の場合、省エネ基準適合性義務化が始まり、基準に適合していないと建築確認申請の許可がされず着工出来ません。さらにこの省エネ基準適合性義務化は２０３０年のZEH基準への引き上げにつながり、言い換えますと結局今後新築する建物は１００％ZEH基準を満たしたものである必要があります。

いわゆる今後相続税対策で有効となるマンションといえば、ZEH賃貸マンションに限られます。

しかし土地オーナーサイドで相続税対策でZEH賃貸マンションを建てることには懸念材料があります。それは以下のためです。

①ZEH賃貸マンションに対応できる建築会社が一部に限られる。

②ZEH化のコストアップ

③ZEH化に伴う賃料アップが明確でない。

④ZEH補助金制度が理解されていない。

これらが相互関連して土地オーナーがZEH賃貸マンションを建てることにブレーキがかかっています。

そこで当サイトとしてはこれらの懸念材料をすべてクリアにすべく、最もZEHに関して実績ある建設会社と連携し、補助金申請の代行によってコストダウンを実現し、ZEH化に伴う家賃アップを明確化させ、プラン、賃貸期間にわたるシュミレーションを提示させていただき、収益性が継続し、キャッシュフローが円滑に回っていくことを土地オーナーの方々に検証いただきます。

この場合土地オーナーの方々には自ら所有土地周辺地域を歩いて賃貸ニーズを調査把握いただき、当サイトのプラン、シュミレーションの検証・修正を通じて最終的にオーナー自らの事業計画を確定いただき、以降サブリースなしのオーナー自らの空室対策、シュミレーションに沿った賃貸経営を実行いただくことになります。

現在業界スタンダードは空室の心配がいらないという趣旨でサブリース方式が原則ですが当サイトとしてはオーナーサイドに収益性をもたらさず契約10年後の家賃見直しでトラブル発生の可能性が強いサブリースはお勧めしておりません。

相続税対策がどうしても必要な土地オーナーの方々、資産運用等でお困りの事があればお聞かせください。業界経験30年の専門家が個別のご相談に応じさせていただきます。

当サイトは土地活用の専門家として相続税対策、オーナー自らの事業計画、失敗しない土地活用をベースにZEHトップ建設企業と連携し収益性、快適性、社会貢献性を最大化するZEH賃貸事業のご提案をさせていただいております。