相続税対策で不動産活用は必要条件であるが収益性がなければ十分ではない。

賃貸建物を建てて土地建物の相続税評価額の軽減、事業の為の借り入れ額により納税額を大幅に下げて今回の相続を乗り切ったとしても、土地は半永続的に引き継いでいかなくてはならないものであり被相続人の配偶者、相続人の二次相続も考慮しておかなくてはなりません。事業に収益性が無いとその時の相続税原資が蓄積されていなかったり、またいずれかの事業年度でキャッシュフローのショートが発生して延々と承継していくべき土地を手放さなければならないという最悪の事態が発生する可能性があります。

このような事態をもたらす原因として

1 賃貸経営、土地のマーケティングが足りない。不適正な賃料、空室率、賃料下落の設定をしている。

2 土地のポテンシャルに合わない規模、グレード、間取りの建物を設定している。

3 2により金融機関への返済額の負担が大きい。

4 事業年度の経過によって発生する修繕費(大規模含む)、現状回復費等計画的に想定していない。

5 賃貸経営は収益は右下がりのビジネスである事を知らず事業開始時の収益がずっと続くと誤信し毎年計画的に貯蓄していない。

以上が主なものですがこれらは土地所有者が業者の強力で甘いセールストークを鵜呑みにし、自らの検証なしに業者の提案通りに事業が進んでいくことに起因していると思います。

業者の提案を客観的に検証することなどはさほど難しいことではありません。賃貸事業者としての自覚をもって計画当初から自ら所有土地付近の街並みを歩きマーケティングを行い、収支シュミレーションもご自分でつくり税引後キヤッシュフローの推移、累計額を把握できる状態で業者の提案を受けて下さい。そうすれば客観的データに基づく最高最善の土地活用(土地最有効活用)が実現します。

先日中学時代からの親友３人で奈良東大寺、二月堂あたりを散策してきましたが東大寺の近くでは時間貸しパーキングが半端なく時間単価が高い中、奈良県庁横の公営パーキングが平日だったこともあり２時間無料でした。おかげで３人とも終日御機嫌で旧交を温めることが出来ました。関係者の方々に感謝申し上げます。