失敗しない土地活用。商いのメッカ大阪の土地活用は収益性が大事。土地活用も不動産投資であり利回りを目安に収益性を追求していく必要があります。

賃貸経営でマンション建てれば利回り何パーセントと言われることが一般化してますが一口に利回りと言ってもいろいろあり、そのうちのどれを採用するべきなのかは把握しておく必要があります。まず表面利回り=年間満室想定家賃収入÷建築工事費(税込)がありますが投資パーフォーマンスの実態を正確に反映しておらず、分母の建築工事費は建物本体の建築費用のみならず付帯工事含めた工事全体の費用をいれる必要があり、さらにその他諸費用(登記費用、不動産取得税、建築中の期中金利等)を加えた総投資金額とし、分子の家賃収入は空室·滞納損失を控除して実効総収入としさらにそれから運営費を控除し営業純利益(NOI)とする必要があります。その結果、投資パーフォーマンスの実態を正しく表わす利回りとして総収益率(FCR)=NOI÷総投資金額を適正な利回りとして採用することが妥当だと考えられます。

また国内で土地活用は金融機関等から融資を受けてなされることがほとんどなので、融資を受けることによって土地活用の効率や資金効率がどれだけ上がるか、即ち融資による事業の真の利回りと言えるイールドギャップという指標があることを頭に入れておいて下さい。このイールドギャップに関しては、イールドギャップYG(%)=FCR-K(ローン定数%):K=年間返済額÷総借入金額で求められ、税引前CF(キャッシュフロー)に関しては税引前CF=NOI-返済額と求められ、税引前CF=自己資金×FCR+借入額×YGと分解されます。すなわち税引前CFを最大化するためには自己資金を増やすか、イールドギャップを最大化することのいずれか必要であることがわかります。このうちイールドギャップを最大化することは即ちローン定数Kを最小化することであり、そのためには低金利で融資期間を長期にすることが必要となります。適正なイールドギャップが理解できると低い値であれば賃料、建物建築費、融資条件のいずれかの初期設定が不適正であることにより事業計画が危険であることがわかり業者の提案の良し悪しを切り分けることもできます。このようなことが可能になるためには賃貸事業主としての自覚をもって自ら収支シュミレーションができるようになっておく必要があります。したがって事業を始めるにあたっては意思決定、事業運営していくのは自分であることをあらためて認識しなければなりません。

　

商いの町である大阪を象徴するこのスポットが好きでよく訪れ、歩いてすぐの天満駅前の立ち呑み「酒の奥田」で飲んでます。おでんのじゃがいも、天ぷらのかき揚げが他店で味わえない旨さ。どなたか一度寄ってみて下さい。