今後益々重要となるZEHを通じた社会貢献━自民党総裁選、我が国骨髄バンク発足経緯に触れて
去る9月27日夕方、行きつけの串揚げ屋でグラスを傾けていると、テレビ中継から「自民党新総裁は石破茂君に決定しました。」の声が急に耳に飛び込んできて、その日は朝から報道に接してなかったものですから、一瞬のことで驚きました。 […]
政府がZEHマンションの普及を進めるのは脱炭素のためであり価格上昇が目的ではありません。値上がりを期待してキャピタルゲインを求めるよりインカムゲイン、快適性、社会貢献性の最大化を追究しみんなが幸福になることを最優先に考えるべきです。
２０５０年脱炭素目標必達のため経済産業省、国土交通省、環境省連携のもとZEH-M補助金制度、デベロッパー（建築主、建設会社等）登録制度、省エネ性能表示制度の実施によりZEHーM（ZEH賃貸、分譲マンション）の全集合住宅に […]
２０５０年脱炭素目標必達のもと政府が強くバックアップしているZEHマンションは長期にわたって資産価値が保持されると世間から認識され加速度的に普及していますが、今後バブル期の土地神話の如く価格が上がるから買う、買うからまた価格が上がるという不健全な悪循環に陥る可能性があります。これからZEHマンションに投資をお考えの方はまず収益価格を算出して購入・売却の判断をすべきです。
ZEHマンションにもZEH賃貸マンション、ZEH分譲マンションと高・中・低層にわたりいろいろありますが、いずれにおいても政府のZEHマンション補助事業が功を奏し加速度的に普及してきています。 すると誰もがZEHマンション […]
不動産投資は賃料にもとずく収益性という確保すべき最低条件を考慮せず、不動産の価格は上がる、上がるから買う、買うからまた上がるの土地神話の不健全な悪循環に陥るとバブル期に１兆円の資産を築いた投資家でも棺桶に入れられたのはあんパン４つだけというあっけない最期を迎える。
バブル期ににおいて金融緩和によるマネーがだぶつき、興銀、長銀等始めあらゆる金融機関が不動産市場、株式市場に資金を投入し、株価が上昇することにより企業や個人の信用余力がかさ上げされ、さらに不動産投資のための融資が増え土地神 […]
ZEHの急速な普及が進むと差別化が難しくなり、政府の普及促進の必要性が低下し補助金制度の縮小、廃止を招くのでZEHマンションを建てるなら補助金申請を急ぐ必要があります。
当サイトの以前のページで２０２１年度中の集合住宅供給戸数におけるZEHシリーズの割合は7.4％（ZEHデベロッパー実績報告）にとどまりZEH賃貸はまだ普及していないと述べましたが、その翌年２０２２年度中の同割合は39.3 […]
2024年4月からスタートした建物の省エネ性能表示制度によりZEH賃貸の普及が一挙に進む
この制度は販売・賃貸事業者が建築物の省エネ性能を広告等に表示することで消費者等が建築物を購入・賃借する際に、省エネ性能の把握や比較ができるようにする制度です。 住まいやオフィス等の買い手・借り手の省エネ性能への関心を高め […]
ZEH賃貸マンション投資にあたってクリアすべき問題点
ZEH賃貸マンション投資にあたってクリアすべき問題点 １ 建築費の増大 ZEHの高断熱性、高機能省エネ性、創エネを実現するため、建築設備費のコストが大幅にアップし、圧倒的な競争力による高収入が確保されるにもかかわらずZE […]
土地を購入してZEH賃貸に投資する
土地活用はもともと土地オーナーのためのものですが、近年の政府の投資推奨が浸透し始め、土地を持たない人も、土地を購入して土地活用を考えるようになってきました。 投資による収益は、インカムゲインとキャピタルゲインからなります […]
オーナー自らのZEH賃貸事業計画 ZEH普及途上の今こそ開始すべき
今こそ開始すべきなのはなぜ？それは、ZEH普及途上の今、大半の人がZEHという言葉にまだあまり関心を示さない中で、土地オーナーがハウスメーカーの「今こそ進歩的発想を」という言葉に誘引されZEHマンションを半信半疑で建てる […]
オーナー自らの事業計画にZEH賃貸を融合させることにより収益性だけでなく、快適性、社会貢献性の最大化を追究
ZEH賃貸はこれからの街を創る ZEH賃貸により収益性アップの要素として期待できるのは①賃料の引き上げ②空室の減少③光熱費ダウン④売電⑤エコ、快適性アップによる集客⑥競争力等ですが、これらはこれまで弊サイトが提唱してきた […]
オーナー自らの事業計画にZEH賃貸を融合させる
私がそもそもオーナー自らの事業計画の確定を発想したのは、土地活用業界の業界スタンダードのシステムがサブリースをベースとし、オーナーサイドに収益をあまりもたらさずオーナーが土地活用で失敗するケースを多く見たからです。土地活 […]
ZEH賃貸普及率２０２１年10％以下にとどまっている事情と今後の展望
１ 入居者、土地オーナー、建築業界、土地活用業界、金融機関問わず国民全般に温暖化対策、ZEHの意義、メリット、必要性が浸透していない。 ２ ZEHに対応できる建築会社が少ない。具体的に言うと今までZEHを前提とせず建築業 […]
土地活用のプロフェッショナル
私も年齢が６８歳に達し、急速な視力の低下に今月初めに両眼とも白内障手術を受けました。お陰様で手術後、目の見え方がすこぶる良く、手術を行っていただいた眼科の先生には非常に感謝をしております。 それとともに、改めて医学という […]
ZEH賃貸は人口減少による競争激化のリスクからオーナーを救う特効薬。しかしまだ期が熟していない。
賃貸マンションのZEHの普及率は"2021年で約7%でまさにまだ期が熟していません。 タイトルに示したように日本は現在、人口減少で賃貸マンションは競争激化でサブリースの借り上げ家賃引き下げを余儀なくされ、オーナーは収益性 […]
土地活用のポップカルチャー化が土地オーナーを苦しめる。やる気のあるやつは去れ。
食のポップカルチャー化と言った人がいました。SNSでブームになった食べ物を置いている店はすぐに大変な行列になってしまうことをいうらしいです。 土地活用もポップカルチャー化してるとその時感じました。 土地オーナーの多くの方 […]
空室リスクを安心させるサブリースは収益性を低下させリスクをひろげる。
今、ハウスメーカーはじめ土地活用業界のほとんどの会社は、提案はサブリースをベースとして出してきますが、これは、土地オーナーに対し親身になっているとはいえません。 サブリースは業者側に利益が蓄積されるためのものでオーナーに […]
賃貸管理でキャッシュフローを維持するだけでなく、投資としての土地活用は資産管理し利益の最大化の追究が必要
投資はそれに対し成果が出なければ何もなりません。土地活用も膨大な初期投資を行い長期の賃貸期間で次の相続が発生するまで投資額以上の資産が生まれてなければ意味がありません。 長期の賃貸期間にわたり賃貸経営を継続していくために […]
相続当事者が他人任せでは相続税対策はできない。
いつの時代も相続は各ご家庭で周期的に発生し、相続当事者は相続税対策の必要性を強く認識されますが、対策に高い効果を発揮する土地活用に関しては不慣れなことをいいことに業者に任せっきりにされる方が多いように思われます。 任せっ […]
金融資産への投資では相続税対策は難しい。不動産に頼るしかない。
現金、預貯金、株式、投資信託等の金融資産は不動産に比較すると遺産を分割しやすく、相続税を収納する時、現金化しやすいですが、相続税対策という観点からは、評価額の減額はなく時価で評価され投資の収益性、確実性は不動産に比べ半端 […]
土地オーナー自らが事業計画確定してマンションを建てるのは、最も確実性、収益性が高い投資。
土地オーナーは通常、建ててすぐ売却はせず、長期間賃貸経営を続けていこうと思われます。したがって、マンション及びその敷地は、企業の建物、設備のように取得原価で評価され、オーナーは時価評価に関心を持たれません。 それが何らか […]
投資対象としての不動産の収益性は収益価格に凝縮されています。収益価格を如何に引き上げるかが勝負
不動産鑑定評価で不動産の価格を求める手法の一つに収益還元法という方法があり、総収益ー総費用＝純収益を求め、これを還元利回りで割って収益価格を求めることができます。 簡単な話、純収益を大きくして還元利回りを小さくすれば収益 […]
ZEHによる土地活用投資は超優秀な醍醐味ある投資━━相続税対策、収益性作りこみにより長期的資産の増大を確保
収益性がないと土地活用、相続税対策は破綻に追い込まれますが、本来土地活用は収益を上げて資産を増やすのが前提です。にもかかわらず、今の土地活用業界はこぞってこの大前提の収益性をおろそかにし、一部の土地オーナーの方々を破綻に […]
サブリース経験のあるオーナーの７０％がサブリースを後悔。賃貸事業の２０２５年問題。総人口の減少の中、８００万人もの団塊世代が後期高齢者(75才以上)に達し、若年層の労働人口が不足する一方、賃貸物件が増加を続け、各賃貸物件は過激な競争となり家賃は構造的に下がります。２０１５年の相続税増税でサブリースで契約した多くの土地オーナーは10年目にあたる２０２５年からは借り上げ賃料は見直しと称し容赦なく借り上げ賃料の引き下げを要求され、大きな収益減で賃貸事業の見直しを強いられ、業界で大きな混乱が起きることが懸念されています。
この場合、サブリース企業が一方的にオーナーの同意なしに引き下げを要求してきてもオーナーが訴訟に持ち込む等の争いがなければその効力が生ずる極めて強い権利となります。また、オーナーからのサブリース契約の解除は受け入れられなく […]
相続税対策を成功させるためには収益性をオーナー自らが創造する
相続税対策で無事に納税できても、賃貸事業に収益性がなければ、いつかは事業が破綻して先祖から引き継いだ土地は無くなり相続税対策は賃貸事業もろとも泡と消えます。 今、土地活用業界の業界スタンダードはサブリースがベースになって […]
相続税対策を進めて相続税を払うのは資産を相続する相続人あなたです。その為今からご親族とのトラブル発生の回避、相続税額の節税、手続き等々のハードルをクリアしていく必要があります。
相続税対策対策は現在の資産のオーナーが行うものとの認識が世間一般にあり、土地活用でマンションを建てるにしても現土地オーナーである親が主体的に相続税対策および土地活用を進め、次期土地オーナーになる相続人である子は仕事の多忙 […]
相続税対策。住宅取得資金贈与の最大１０００万円非課税特例、効果は高いが要件にうっかりすると適用されない！
生前贈与では、毎年１１０万円までの贈与は非課税という暦年贈与が一般的ですが、子や孫が住宅を購入するための資金援助であれば、年間１１０万円に加えて最大１０００万円まで贈与税が非課税とされる特例、「住宅取得等資金贈与の非課税 […]
相続税対策。即効性ある生命保険を真っ先に活用。一時金終身保険がお勧め。
相続税対策は現金を不動産に替える、あるいは生前贈与する等、状況によって効果を発揮する方法はいろいろありますが、まず最初に即効性があり、しかも効果の大きい生命保険の活用を検討してください。 生命保険は相続対策においては、以 […]
相続税対策。実家の相続は、これしかない。小規模宅地等の特例を貸付事業用宅地に適用して相続税評価額を大幅に引き下げ可能。ただし適用要件は要注意！
小規模宅地等の特例とは 被相続人（亡くなった人）が自宅や事業に使用していた宅地等は、残された家族にとって生活の基盤であり、これらの財産を評価額そのままで相続税の計算をすると高額になり自宅や事業用不動産を売却しなければ相続 […]
相続税対策。令和6年贈与税改正で今、しておくべき事。暦年贈与と相続時精算課税どちらが有利？
令和6年1月1日以降の生前贈与に関する大きな改正点のポイントは １ 暦年贈与の相続前加算期間3年から7年に延長 ２ 相続時精算課税制度の基礎控除（１１０万円）新設 の2点ですが、これらは相続税対策に大きく影響を及ぼします […]
相続税対策。土地活用を失敗させないマンションの空室対策５つのポイント
概要： マンションの空室対策は、オーナーにとって大きな課題です。空室が長引くと、家賃収入が減少するだけでなく、資産価値の下落にもつながります。 さらに悪くいけば相続対策土地活用の失敗を招くことになりかねません。 そこで、 […]
相続節税対策。土地活用で減価償却を活用するメリットと実例
土地活用を行う際には減価償却を活用することで、節税効果を高めることができます。減価償却とは、建物や設備などの資産を、耐用年数にわたって経費として計上する方法です。 減価償却を活用することで、以下のメリットがあります。 １ […]
相続税対策として土地活用が注目される理由
見出し１ 相続税対策の必要性 相続税は、亡くなった人の財産を相続する人に課される税金です。税金の課税対象となる財産には、土地や建物、現金、預貯金、株式、投資信託などがあります。 相続税の税率は課税される財産の金額が高くな […]
相続税対策、オーナー自らの事業計画確定、失敗しない土地活用、収益性維持が相互に連動する賃貸事業作り
Ⅰ相続税対策 相続税対策の本来の目的は資産の運用と遺産の分割であり相続税を減額する事ではありません。その証拠に相続税対策の申請理由で相続税節税以外の何者でもない表記がされていれば申請は受理されず時価で評価されることになり […]
相続税対策の順序で相続税額を払いすぎるか安くできるかが決まる。
その妥当な順序は 1 現状分析 ２ 遺産分割対策 ３ 節税対策 の順序となります。 ここで重要なのは１の現状分析と２の遺産分割対策です。1及び２が確定できてから３に進まないと。相続税対策の効果に大きな違いが出て思わぬトラ […]
相続税対策に有効な不動産活用で失敗しない方法
1 相続税対策に不動産が有効な理由 ①現金を不動産に換えた場合時価としての資産価値を残しながら相続税評価額を下げることができる。土地や建物の価値は原則的に時価（実勢価格）より安く（7～8割程度に）評価されます。 ②不動産 […]
相続税増税━２０１５年税制改正大綱。基礎控除大幅引き下げにより課税対象者数が倍増。あなたの納税義務は？相続税対策は大丈夫？
広く一般対象の消費税アップに足並みをそろえるべく２０１５年当時地価下落の状況の下、富裕者層にも増税を課すべきとなり相続税増税となりました。それに伴って基礎控除額の算出法が５０００万円＋１０００万円×法定相続人数から３００ […]
失敗しない土地活用。土地活用の成功は収益性が不可欠。立地、地域の賃貸需要を反映したプランについて事業計画シミュレーション、利回りで客観的に収益性を追究していく必要があります。
利回りといえば収益性の目安として一般に認識されています。ところが多くの土地オーナーが表面利回りで収益性が測れると勘違いし土地活用の失敗をしています。表面利回り＝年間満室想定家賃収入÷建築工事費で分母の建築工事費をコストダ […]
失敗しない土地活用。22個の土地活用失敗事例に学ぶ。
土地活用の失敗とは具体的には地域の賃貸需要の把握等マーケティング不足により、収益性を反映しない事業計画・プランがもとで賃貸期間のある時点で資金ショートを起こして土地建物共々失うことをいいます。 土地活用の失敗にはいろいろ […]
失敗しない土地活用。オーナー自らの事業計画確定が必要となる場合の具体例。
これまでオーナー自らの事業計画確定により土地活用の失敗の原因が除去され、業界スタンダードを超えたオリジナルでより高収益な土地活用が可能になることを述べてきましたが、これらとともにオーナー自らの事業計画確定が必要となる場合 […]
失敗しない土地活用 事業計画シュミレーションの活用
Ⅰ事業計画シュミレーションとは 事業計画シミュレーションはオーナー自らの事業計画確定における伝家の宝刀で賃貸事業が賃貸期間を通じて収益性が維持され、それを受けてキャッシュフローが正常に流れ資金ショートが起きないかを監視す […]
失敗しない土地活用。オーナー自ら大手ポータルサイトに空室物件を掲載
オーナー自らが大手ポータルサイト｢SUUMO｣等を中心に宅建業者のサイトに掲載代行を委託するシステムがあります。 オーナーは管理画面で日ごとのサイト閲覧数、内覧結果、物件掲載内容の修正が可能です。 客付はサイトが提携する […]
相続税対策で納税額を少なく出来ても業界スタンダードのように収益性がないと土地を失う。
土地活用で相続対策とは先祖からの土地を子孫に残すためマンション等の賃貸建物の建設費のための借入負債で相続税評価額を低減させ最終的に納税額を下げることをいいますが、目的通りに納税額を少なく出来ても長期間収益性維持していない […]
失敗しない土地活用。土地活用を成功させるにはまず将来の賃貸事業の成功を自ら体感してください。
このブログを通して私などは土地活用をやらなければならない理由を子孫に土地を引き継いでいくためと言っておりますが、それは人それぞれ異なるでしょう。しかしそうであっても誰もが土地活用の成功を強く望むことは間違いありません。 […]
失敗しない土地活用。空室対策はオーナー自らの手で
いま土地活用の提案を依頼するとほとんどの業者からサブリース(一括借り上げ)を前提とした提案書が出てきてサブリースは土地活用の業界スタンダードになっています。しかしここにきて人口減少に伴う競争激化を背景としてサブリースは時 […]
失敗しない土地活用。オーナー自らの事業計画確定。
土地活用で失敗する根本的な原因を追求してみるとほぼすべてが土地オーナーが未経験、多忙によりハウスメーカー、建築会社、不動産会社等の営業マンのサブリースをベースとした間違った提案、甘い騙しトークを鵜呑みにしてしまうことによ […]
失敗しない土地活用。置き配対応マンションで空室対策。
今大手不動産管理会社、UR中心にオートロック対応マンションでの置き配の活用が進んでいます。 置き配はコロナが日本を席巻してから配送員との接触を避けるため急速に普及しました。私もよく利用するAmazonでは何も指定していな […]
失敗しない土地活用。土地活用失敗は営業マンから始まる。
私は40才の時他業界から全く知らない土地活用業界に飛び込んできました。入社後3日間の社内研修の後、支店の車から降ろされ、とにかく1軒1軒飛び込み訪問するよう言われました。それまでの営業キャリアを捨て、頭を真っ白にして休み […]
失敗しない土地活用。2025年問題。サブリースで土地活用失敗。空室リスク対策は土地オーナーの手で。
賃貸住宅管理法で初の業務停止処分がサブリース業者に出ました。(3月14日) 主な理由は重要事項説明書を交付しなかった事のようです。土地活用のサブリース問題は今に始まった事でなく土地活用業界で現在2025年問題が持ち上がっ […]
確定申告で所得税節税、固定資産税で1/6に節税。
マンションによる土地活用は節税効果で万能です。対象となる税は他のページで掲げています相続税がその筆頭で、ついで2月になれば始まる確定申告の所得税さらに土地を所有していれば毎年課税される固定資産税です。これらの税は節税対策 […]
失敗しない土地活用。大阪の土地最有効活用はなぜ失敗しないか。
不動産鑑定評価でいわれる最有効使用は不動産の効用(収益性、快適性)が最高度に発揮される可能性に最も富む使用とされ、当サイト名でもある土地最有効活用はこの最有効使用を実現させるための活用といえます。具体的に最有効使用実現の […]
失敗しない土地活用。1500万円の大規模修繕をおろそかにすると1億5000万円の収益を逃す。
賃貸事業を開始すると様々な建物、設備の費用がかかってきます。維持管理費用(修繕費用)、大規模修費用、原状回復工事費用、共用部分の電気代、水道代、日常清掃費用などです。たしかに常識的に言えばこれらに対しては当然節約する姿勢 […]
相続税対策は一回で終わらない。また建物ありきとは限らない。
ご存知のように2015年から相続税増税が発令されました。これは当時地価が下がって土地所有の富裕者層に課税する相続税が少ないのではないかという意見が出て、消費税アップを強いられている一般層と同じように富裕層にも増税を課すべ […]
失敗しない土地活用。土地活用賃貸管理はサブリース(一括借上家賃保証)でいいのか？賃貸経営者主導の一般管理との比較。
私共が土地最有効活用を実現するためには賃貸経営者が自ら意思決定し賃貸経営をしていくべきと常々申してますが、これは賃貸管理全般を自らすべて行うという意味ではなく賃貸管理に関する基本的知識を身に着けた上で自らが管理会社の逐一 […]
失敗しない土地活用。商いのメッカ大阪の土地活用は収益性が大事。土地活用も不動産投資であり利回りを目安に収益性を追求していく必要があります。
賃貸経営でマンション建てれば利回り何パーセントと言われることが一般化してますが一口に利回りと言ってもいろいろあり、そのうちのどれを採用するべきなのかは把握しておく必要があります。まず表面利回り=年間満室想定家賃収入÷建築 […]
相続税対策で不動産活用は必要条件であるが収益性がなければ十分ではない。
賃貸建物を建てて土地建物の相続税評価額の軽減、事業の為の借り入れ額により納税額を大幅に下げて今回の相続を乗り切ったとしても、土地は半永続的に引き継いでいかなくてはならないものであり被相続人の配偶者、相続人の二次相続も考慮 […]
失敗しない土地活用。６７才の元土地活用営業トップセールスが不動産鑑定士試験に挑戦。中立的スタンスで客観的データに基づく最高最善の土地活用を提案します。
初めまして。宇田川芳久と申します。６７才の高齢でなお不動産鑑定士試験に挑戦しております。そもそもこれは私が40代の時に土地活用営業のトップの実績に飽き足らずより専門知識を高め土地活用の世界で独立することを志した事にはじま […]