2025年に同時に発生する「省エネ基準適合性義務化」「サブリース2025年問題」「大阪万博再開発」を考慮したオーナー自らのZEH賃貸事業計画

2025年からはZEH賃貸事業で!

はじめに

2025年の省エネ基準適合性義務化、サブリース問題、大阪万博再開発という不動産業界を取り巻く大きな変化の中で、ZEH賃貸事業は、相続対策と収益性の両立を目指すオーナーにとって、非常に魅力的な選択肢となります。

本ブログでは、これらの要素を総合的に考慮したZEH賃貸事業の策定において、具体的なポイントを解説します。

1 大阪万博再開発とZEH賃貸事業の連携

大阪万博開催による都市開発は、周辺地域特に大阪駅北エリア、中之島エリア、なんばエリア、天王寺・阿倍野エリア、万博会場含む臨海エリア等の不動産価値を大幅に上昇させ、賃貸需要を活性化することが期待されます。

この機をとらえ、ZEH賃貸事業を展開することで、以下のメリットが期待できます。

• 高い入居率:環境意識の高い入居者からの需要がたかまり、高い入居率が期待できます。

• 高額な賃料設定:省エネ性能表示制度により高い省エネ性能を募集時アピールし、高額な賃料を設定できます。

• 補助金•優遇税制の活用:国や地方自治体から、ZEH賃貸住宅に対する補助金や優遇税制をを活用できます。

2 省エネ基準適合性義務化への対応

2025年4月から、すべての新築住宅・非住宅に対して、省エネ基準への適合が義務化されました。ZEH賃貸事業では、この基準をクリアすることは当然として、さらに高い省エネ性能を目指すことで、差別化を図ることができます。

•高断熱・高気密住宅:断熱材の厚さや窓の種類を工夫し、高い外皮性能(断熱性能)を実現します。

•高効率空調・冷暖房・給湯設備:高い1次エネルギー消費性能を実現します。

•再生可能エネルギーの導入:太陽光発電システムなどを導入し、自家で発電した電力を利用することにで、ランニングコストを削減します。

•スマートハウス化:IOT技術を活用し、エネルギーの効率的な利用を促進します。

3 サブリース問題への対応

2025年は2015年の相続税増税に対して相続対策として多数マンションが建てられ、サブリース契約が締結されて10年目にあたりサブリース業者が、オーナーの了解なしに借り上げ家賃引き下げが可能となり、多くのオーナーが収益性低下により破綻に見舞われる可能性があることが懸念されていますが、破綻してからでは遅いので、現時点で今後の全賃貸期間にわたる収支シュミレーションをオーナー自ら行い、収益性が維持され、資金がショートしないか検証し、もしある時点で資金ショートが発生するようなら対策を講じる必要があります。

•業者の想定される借り上げ家賃引き下げをシュミレーションに反映し、ある時点で資金ショートが生じるようなら弁護士等専門家を通してサブリース契約を解除してプロパティマネジメント管理会社との一般管理方式に切り替えて、賃貸管理は管理会社に任せ、案件ごとの打診にたいしてオーナーが意思決定をしていく体制を取ります。しかしそれでもある時点で資金ショートが生じるならZEHマンションへの建て替え、ZEHリフォームの実行、当マンションの売却を考えるべきです。

•ZEHリフォーム、各種リフォームで収益性がアップするならサブリース契約を解除する必要はありません。

•ZEHマンションを新築する場合は、メリットが出る限定的な場合を除いてサブリース契約は避けるべきです。

4 相続対策としてのZEH賃貸事業

ZEH賃貸事業は、相続対策としても有効です。

•固定資産税の評価額の圧縮:賃貸収入があることで、固定資産税の評価額が下がり、税負担が軽減できます。

•相続税額の圧縮:土地は貸家建付地等により20%程度、建物は固定資産評価額として30%程度相続税評価額が下がり、さらに金融機関に対しての借入負債分が課税対象額から控除され相続税額を圧縮できます。

•相続争いの防止:相続財産を現金化することで、相続人間の争いを防ぐことができます。

5 オーナー自らの事業計画を立てる際のポイント

•柔軟性:市場環境は常に変化し、またそれにより政府のZEH補助事業方針は流動的になるため、常時オーナ自らが柔軟に修正対応できる事業計画を立てる必要があります。業者が一過的に提案する固定的なものであってはなりません。

•市場調査:オーナー自らの事業計画を立てる前にはオーナー自らが所有土地のエリアを歩き、大阪万博開催による影響を考慮し賃貸需要動向を徹底的に調査します。

•収益性:土地活用の失敗の全ての根源は収益性が維持されないことにあります。収益性が維持されるためにはまず市場調査で賃貸需要を徹底的に把握しオーナーのご家族事情、ビジョン、保有資産、目的等を初期設定に反映させることです。賃貸期間に入ればオーナーは常に収支シュミレーションを注視して収益性低下の兆候があれば事前に対策を講じる必要があります。

•リスク管理:最も重要なのは空室リスクであり管理会社と一体となってオーナー自ら空室対策を講じるべきです。その他金利上昇リスク、災害リスク等、様々なリスクを想定し、対策を講じます。

•専門家への相談:税理士、弁護士、コンサルタント、不動産業者、建築会社等専門家の意見を聞きながら計画を進めます。

まとめ

ZEH賃貸事業は、環境問題への貢献、顧客(入居者)の快適性、収益性、相続対策という、複数のメリットを同時にに実現できる魅力的な選択肢です。大阪万博開催という追い風を受け、成功させるためには、オーナー自らの綿密な事業計画の策定が不可欠です。

具体的な事業計画の例

•駅近立地のコンパクトな賃貸マンション:若い世代や単身者をターゲットに高品質な住環境を提供します。

•高齢者向け賃貸住宅:バリアフリー設計や共用スペースの充実など、高齢者に特化したサービスを提供します。

•シェアハウス:コワーキングスペースやコミュニティスペースを併設し、新しいライフスタイルを提供します。

ご自身の土地の特性や目標に合わせて、最適な事業計画を立てていきましょう。

より詳細の情報を知りたい方はお気軽にご質問ください。

•具体的にな収支シュミレーションの方法を知りたい

•省エネ基準適合性義務化に関わる手続き、ZEHの認定を受けるための手続きを知りたい

•ZEHに関わる補助金・優遇制度について詳しく知りたい

•我が家の場合相続対策をどうすべきか

当サイトは土地活用の専門家として相続税、オーナー自らの事業計画、失敗しない土地活用をベースにZEHトップ企業と連携を取り収益性、快適性、社会貢献性の最大化を実現するZEH賃貸事業のご提案をさせていただいております。