建築物省エネ法の規制措置により２０２５年4月1日以降着工予定の新築マンションについては省エネ適合判定通知書がなければ建築確認申請は受理されず着工ができないという省エネ基準適合判定義務・適合性判定が開始される！ 基準に適合させるため高技術設備コストが上昇し、収益性低下が懸念されるが、同法の誘導措置により容積率の特例を受けることができ、竣工後にはエネルギー消費性能の表示による入居者需要の増加、合理的な家賃引き上げが見込まれ、さらには補助金制度の適用で収益性は十分取り戻せる

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上記の建築物省エネ法の規制措置の省エネ基準適合判定義務とは２０２５年4月１日以降に着工する建築物について所管行政庁または登録省エネ判定機関の判定する省エネ基準を満たしていること示す適合判定通知書を得た上で建築確認申請を行うという義務であり、そのため建築物（共同住宅、マンション）は以下の省エネ性能基準を満たす必要があります。

１　外皮性能基準

外皮とは外気に接する天井・床・外壁・開口部・床基礎のことを差し断熱材で外気と室内の温度環境を明確に区分する境界を熱的境界といい共同住宅のの外皮を決める際には熱的境界となる部分を検討する必要があります。

外皮性能基準はUA（ユーエー値：外皮平均熱還流率）、ηAC（イーターエーシー値：冷房期の平均日射取得率）により構成され、いずれも地域区分別に規定されている基準値以下となることが必要です。

共同住宅の場合の外皮性能は単位住戸ごとに基準適合する必要があります。

算出に当たっては外皮性能計算シート（excel形式）が広く活用されています。


２　1次エネルギー消費基準

1次エネルギー消費性能（BEI）＝設計1次エネルギー消費量*/基準1次エネルギー消費量*
（*家電等、事務機器等エネルギー消費量は除く）

省エネ基準　BEI≦1.0

誘導基準　　BEI≦0.9

以上より外皮性能基準、1次エネルギー消費基準とも省エネ基準に適合させるためには土地オーナーの高技術の設備コスト負担が増えて収益性低下が懸念されます。

しかし建築物省エネ法は誘導措置として省エネ基準適合認定をうけるとその旨の表示をすることが出来ます。即ち住戸の省エネ性能を賃貸・売買の広告の際に表示でき借り手・買い手需要は増加し、貸し手・売り手にとっては合理的な家賃・分譲価格引き上げが可能になります。

また省エネ性能向上計画が誘導基準に適合することについて認定をうけると容積率特例を受けることができ省エネ性能基準による収益性低下は誘導基準で十分取り戻すことができます。

さらに省エネ基準と誘導基準の2段構えで構成される建築物省エネ法はZEH-M補助事業の各種補助制度の適用と連動して土地オーナーが十分に収益性、快適性、社会貢献性を最大化させるZEH賃貸事業を実現できるよう構成されています。

したがって土地オーナーの方々は２０２５年4月1日の省エネ基準適合義務化を契機としてマンションは２０３０年のZEH義務化に向けて現実にZEH化が進んでいることを認識し、政府の建築物省エネ法、ZEH-M補助事業を信頼し、自らZEH賃貸事業計画の構築をされるべきです。

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