確定申告で所得税節税、固定資産税で1/6に節税。


マンションによる土地活用は節税効果で万能です。対象となる税は他のページで掲げています相続税がその筆頭で、ついで2月になれば始まる確定申告の所得税さらに土地を所有していれば毎年課税される固定資産税です。これらの税は節税対策を行うと大きな効果が得ることができます。
確定申告とは1月1日から12月31日までの課税期間としてその期間内の収入、支出、医療費や扶養親族の状況から所得額を計算して申請書を税務署に提出し納付税額を確定することをいい、その期間は課税期間の翌年の2月16日から3月15日までです。
この確定申告は個人事業者の方々が汗水出して稼ぎ出してきた所得を国民としての義務とはいえ削りとられるわけですから納税者の方々は毎年この時期が来ればネガティブな思いを持って迎えられるのではないかと推察されますが少しでもポジティブになっていただけたらと当サイトとしては土地活用による所得税額を軽減する節税方法を紹介させていただきます。
この節税方法のメカニズムを簡単に説明しますとたとえば土地オーナーがサラリーマンで土地活用でマンションを建設して賃貸経営するか不動産投資で中古マンションを購入し賃貸経営する場合 支出を伴わない費用である減価償却費あるいは支出を伴う費用を最大限にとり不動産所得の赤字を作り出しこれと本業の給与所得の黒字を損益通算し所得税額を下げ既に源泉徴収で多く支払い済みの所得税額との差額の還付を受けることを通じて節税されるというものです。
ただしこの節税のメカニズムに関してはご注意いただきたい点が2つあります。
まず1点目はマンションを建設して35~50年賃貸経営される場合減価償却費は償却期間が長期であるため大きく取れないことにより不動産所得の赤字を作り出すことができません。それどころかこの場合の賃貸経営は赤字を作り出して節税するより赤字を出さず高収益を図ることの方が至上命令になります。ただ賃貸経営1年目は客付けが進まなかったり不動産取得税等大きな費用が発生し、15年目あたりでは多額の大規模修繕費が発生し減価償却費ではなく支出を伴う費用により不動産所得は結果的に赤字なってしまうことがあります。したがってマンション建設して賃貸経営する土地活用ではこういった場合に損益通算による節税を副次的に適用して下さい。
次に2点目でご注意いただきたいのは前記のマンション建設して長期にわたって賃貸経営する土地活用とは別の最初から所得税節税を目的に不動産投資で築古マンションを購入して短期の償却期間の賃貸経営後に売却するという土地活用ですが、成功するためには以下の条件が必要となります
1 土地オーナーの本業の年収が1500万円以上あること。(所得税は累進課税のため高所得でないと損益通算による税額の低減効果が出ない)
2 減価償却費を最大限とれる事。そのため購入する不動産は建物の価格比率が高く(土地の価格比率が低く)、経過年数が耐用年数を超え償却期間が短い築古のものであること。
3 長期譲渡所得が適用される保有期間5年後に購入金額より高く売却できること。
4 ( 適用不動産例)木造築古、耐用年数22年、経過年数25年、償却期間4年、5年運用後売却
5 地価比率が低い築古の物件は郊外に限られるので5年後に購入金額以上で売却できる物件を探すのが難しいという問題が生じます。この事からむしろ赤字の築古物件投資による節税より収益物件投資による収益性追求をという考え方もあります。どちらを選択するかは税理士等専門家の方にご相談の上、客観的データで検証し決定してください。
固定資産税はマンションを建てれば小規模住宅用地の特例で自動的に軽減されますから対策を講じるには及びませんが1/6「に」(「だけ」ではありません!)軽減されるわけですから当たり前と考えてはバチがあたります。ここに土地活用の絶大な見返りがあるのです。具体的にいいますと土地活用即ちマンションを建てるだけで1/6に軽減されるにとどまらずその納税原資まで稼ぎ出してくれるのです。土地活用しないで更地のままにしている場合と頭のなかで比較してみて下さい。人が土地活用を初めるための十分な理由がわかります。